Как подарить квартиру родственнику: пошаговая инструкция дарения несовершеннолетнему ребенку

Договор дарения – распространенный вариант передачи имущества от родителей или опекунов своим детям. Переоформление не составит труда при грамотной организации сбора документов и разрешений. Наряду с преимущественно минимальными финансовыми затратами на сделку возникают и «минусы» в виде невозможности проводить другие непредвиденные операции с недвижимостью или даже отменить сделку.

К тому же несовершеннолетний с установленного законом возраста сам может выступить дарителем, чем привлечет участие не только законных представителей, но и органов опеки. Можно ли сделать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, в каких ситуациях дарственная все-таки оправдана и как оформить дарение квартиры несовершеннолетнему?

Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку

Безвозмездная передача имущества по договору наиболее распространена между родственниками. Частным случаем является дарение недвижимости несовершеннолетнему ребенку. Многие сомневаются, может ли малолетний выступать в качестве одаряемого. Конституцией РФ, с рождения любому гражданину гарантированы права, в том числе на собственность. Поэтому даже несовершеннолетний на законных основаниях может стать обладателем недвижимости.

Дарственная на сына или дочь имеет смысл:

• При продаже квартиры, в которой прописаны дети;
• В случае расторжения брака между родителями;
• При желании подарить внукам недвижимость.

Гражданский Кодекс регулирует формальности составления подобных договоров, исходя из возраста юных граждан. Так, если дети до 14 лет вписаны в документ как одаряемые, то подпись за них ставят родители или опекуны. Самостоятельно заключать сделку разрешено в двух случаях:

• Если ребенку от 14 до 18 лет и он получил письменное согласие законных представителей;
• После 16-летия с прохождением эмансипации, т.е. доказательством финансовой независимости и полной дееспособности. В качестве аргумента послужат трудовой договор, справка о доходах из налоговой, а также подтверждение от родителей и органов опеки.

Если родители по каким-либо причинам (например, проживают в другом регионе) не могут присутствовать на оформлении дарственной, то от имени несовершеннолетнего может назначаться доверенное лицо. Данная норма установлена ГК РФ.

Вступление в права собственности после дарения

Семейным Кодексом установлено, что безвозмездная передача недвижимости автоматически наделяет несовершеннолетнего правами собственника. В связи с этим, важно помнить:

• Нельзя отсрочить вступление в права до момента смерти дарителя. Подобная схема возможна только через завещание. Дарение с такой формулировкой признается не имеющим силы;
• Дарение с условиями в отношении несовершеннолетних недопустимо. Нельзя требовать для вступления в права собственника окончание школы с медалью или пожизненное проживание дарителя в квартире;
• Безвозмездное отчуждение собственности или ее доли, нажитой в совместном браке, возможно с нотариально заверенного согласия обоих супругов.

Дарственная на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы

К плюсам договора дарения относятся:

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

• Снижение имущественного налога;
• Необратимость сделки;
• Обеспечение собственным домом решает жилищные вопросы в будущем;
• После развода родителей квартира, подаренная наследнику, не будет делиться на доли;
• Никто, кроме несовершеннолетнего, не сможет совершать какие-либо операции с квартирой;
• Жилье, подаренное лицу не достигшему 18-ти лет, не отвечает по кредитным обязательствам.

Недостатки и минусы:

• Ухудшение финансового положения прежнего хозяина не сможет отменить сделку, равно как и выставить жилье на продажу. Для этого придется обращаться в суд, доказывать необходимость отмены с привлечением органов опеки, что практически нереально;
• Возможность распоряжаться собственным жильем и совершать любые сделки с 18 лет или с 16 лет, при условии эмансипации, может привести к нерациональным поступкам в юном возрасте;
• Дарственные малолетним детям часто используют для сокрытия незаконного обогащения или незаявленных доходов в налоговую, что может инициировать проверки в отношении дарителя.

Варианты оформления сделки

Соглашения, касающиеся недвижимости, всегда оформляются письменно с последующей регистрацией прав собственности. Составить бумагу можно самостоятельно или через нотариуса.

Оформление без юридической помощи

Если суть сделки заключается в простой передачи квартиры без обременения ребенку, можно составить документ самим. Для этого необходимо:

• Составить договор с участием дарителя, одариваемого и его родителей или опекунов;
• Собрать пакет документов на квартиру, а также паспорта участников, свидетельства о рождении и доверенности, если вместо родителей выступает представитель дочери или сына;
• Подать заявление на перерегистрацию в МФЦ или Кадастровую палату по месту нахождения дара;
• Оплатить госпошлину в размере 1000 рублей;

После сдачи всех документов и квитанции по истечении 10 дней будет произведена перерегистрация прав собственности на несовершеннолетнего. Если ребенок не имеет родственных связей с дарителем, то родителям придется оплатить налог на имущество 13%.

В нотариальной конторе

Подпись и печать нотариуса на дарственной – его личная ответственность за правильность составления документа и проверки все правоустанавливающих документов. Стоимость оформления возрастает и включает в себя составление договора с регистрацией в госорганах в размере 3500 рублей.

Дополнительно уплачивается пошлина нотариальной конторы, которая рассчитывается от стоимости объекта договора (0,3-0,5%). Близкие родственники в качестве дарителей освобождают законных опекунов одаряемого от подоходного налога 13%.

Что указывается в договоре дарения

Бланки типовых дарственных с участием несовершеннолетних можно скачать ниже. Для наглядности предлагаем ознакомиться с примером:

Составляют несколько экземпляров соглашения, в которых содержатся:

• Дата и место составления;
• ФИО, паспортные, контактные данные сторон (для одаряемых до 14 лет – свидетельство о рождении);
• Описание объекта (местоположение, технические параметры по кадастровому паспорту), отсутствие обременений;
• Данные с правоустанавливающих документов на квартиру;
• Перечисление долей и их собственников;
• Подпись дарителя, одаряемого от 14 лет или законных представителей.

Недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации, поэтому устная форма дарения не допустима даже при участии близких родственников.

Поэтапное оформление сделки

Чтобы передать жилье согласно букве закона и не столкнутся с формальными трудностями, достаточно соблюсти порядок действий при подготовке и проведении сделки.

Как подарить квартиру родственнику — пошаговая инструкция:

Этап 1. Получение разрешения от родителей

Если даритель изъявил желание безвозмездно передать жилплощадь, то значит ему нужно известить об этом родителей. Независимо от возраста должно быть получено письменное согласие одного или двух родителей, опекунов или представителей органов попечительства.

Малолетние дети (до достижения 14 лет) не подписывают бумаги и не присутствуют на сделке, но фигурируют в документе как одаряемый. Подписи ставят законные представители.

Несовершеннолетние граждане от 14 до 18 лет сами подписывают дарственную с письменным разрешением на дарение отца или матери, или опекунов. Согласование не требует отдельных бумаг – достаточна подпись в конце договора.

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Этап 2. Подготовка пакета документов

Стороны должны предоставить:

• Паспорта всех участников оформления дарения;
• Свидетельство о рождении или паспорт подростка;
• Документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, свидетельство собственности, кадастровый паспорт;
• При дарении совместно нажитого имущества в браке – нотариально заверенное согласие второго супруга;
• При отчуждении доли – согласие, подписи всех остальных дольщиков и письменный отказ от покупки даримой доли;
• Составленные и подписанные 3 экземпляра договора;
• Квитанция об уплате пошлины.

Этап 3. Подача документов в Росреестр

Далее необходимо зарегистрировать сделку. Для этого обращаются в МФЦ или отделение Росреестра со всеми бумагами и составляют заявление на переоформление имущества. Подачу заявки можно осуществить онлайн на портале Госуслуг. Регистрация прав производится в течении 10 дней и завершается выдачей выписки из ЕГРН – основным правоустанавливающим документом.

Этап 4. Вступление в права собственности

До 18 лет права собственности имеют ограниченный спектр возможностей. Жильем можно пользоваться, но совершать юридические операции можно лишь с 18 лет. По достижении совершеннолетия владелец может продавать, менять, дарить, сдавать в аренду, прописывать других людей или осуществить перепланировку.

Этап 5. Оплата подоходного налога

Один из минусов дарственной – это внесение 13% в пользу государства. Однако если ребенок является прямым родственником дарителю, то ничего платить не надо. В остальных случаях до 30 апреля родителями подается декларация о полученном доходе в виде кадастровой стоимости 3-НДФЛ, а до 15 июля следующего года уплачивается налог 13% от рыночной стоимости квартиры.

Пример сделки по дарению

Бабушка решает подарить своему 10-летнему внуку квартиру 47 кв.м. Женщина является единственной собственницей по завещанию. Отец мальчика принимает подарок от лица своего сына и подписывает документы как представитель одаряемого.

Так как сделка проходит между родственниками, то налог с прибыли не взыскивается. Все расходы на содержание, коммунальные платежи берет на себя отец мальчика. Бабушка решает сама оплатить переоформление жилья в Росреестре. Обязательства родственники отражают в договоре и подписывают. Визирование мальчика и присутствие на сделке не требуется.

Как сделать дарственную на разные виды собственности

Кроме квартиры детям передают права на владение:

• Долей недвижимости;
• Домом;
• Земельным наделом;
• Движимым имуществом (автотранспорт).

Если даритель владеет долей имущества, он может отдать ее детям ( ГК РФ). Разрешение владельцев остальных долей не требуется. Так же практикуется отчуждение части доли. Особенностью договора является предварительное разделение долей в БТИ.

Дарение дома или земли аналогична дарению другой недвижимости. Отличия будут в налогах, которые придется вносить законным представителям несовершеннолетнего до наступления 18 лет или после процедуры эмансипации.

Регистрация автомобиля на нового владельца проходит не в регистрационной палате, а в отделе ГИБДД. Ребенок становится полноценным владельцем, а право управления и другие операции с ТС доступны только с наступлением 18-летия. Налоги и содержание автотранспорта входит в обязанности родителей или опекунов, что отражается в договоре дарения.

Затраты на процедуру безвозмездного отчуждения

Сделать дарственную придется с финансовыми расходами со стороны представителей. При этом сам даритель может изъявит желание взять на себя какие-либо затраты, указав это в договоре.

Дарственная предполагает:

• Пошлины за нотариальное удостоверение сделки (0,3-0,5% от стоимости дара);
• Госпошлина за перерегистрацию в Росреестре (2000 рублей);
• Налог 13%, если в договоре участвуют не родные люди;

Следует помнить, что участие нотариуса гарантирует проверку на законность и грамотно составленный документ, но не является обязательным. Обращение в контору требуется при заверении согласия супруга при отчуждении совместно нажитого жилья, а также при долевом подношении.

Сроки проведения

Выдача нового свидетельства составляет от 7 до 9 дней в зависимости от органа обращения. Через МФЦ срок исполнения 9 дней. Также следует рассчитывать дополнительные временные затраты на сбор документов, проверки органов опеки (2 недели) и предоставление согласительных бумаг сособственников имущества.

Когда даритель – ребенок

Несовершеннолетний может выступать дарителем своей собственности, но для этого придется получить разрешение родителей и органов опеки.

 и  ГК РФ обязывают попечительский совет следить за незаконным отчуждением прав собственника со стороны маленьких граждан. При положительном решении соглашение подписывают также опекуны независимо от возраста сына или дочери. При нарушении прав ребенка или угрозе нарушения сделку не разрешат. Кроме того, есть другие случаи признания договора незаконным.

Причины расторжения договора дарения

Дарственная на ребенка не имеет силы, если:

• Есть присутствует подпись ребёнка в документе;
• Участники дарения со стороны принимающего дар не являются законным представителем;
• Одаряемый подписал бумаги без согласования с родителями/усыновителями;
• Нет разрешительных документов со стороны других владельцев безвозмездного дара;
• Имущество обременено;
• Имеет место угрозы или давление на дарителя.

Неправомерные действия выявляются на этапе госрегистрации. В таком случае имущество возвращается владельцу, а представителям ребенка может грозить судебное разбирательство.

Возможные риски

Подведем итог, отвечая на вопрос: можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка? Да – можно, но дарственная с участием лица, не достигшего 18 лет, имеет нюансы.

1. Во-первых, действия с имуществом могут быть «заморожены», и это при том, что налоги на имущество придется оплачивать регулярно.
2. Во-вторых, есть риск появления новых претендентов на жилье в виде законных наследников.

При подобных сделках лучше обращаться к нотариусу. Удостоверение нотариальной конторы убережет юного владельца от дальнейших притязаний и защитит его права.

Задайте вопрос юристу бесплатно