Как оформить дарственную на дом — договор дарения

Как оформить дарственную на дом? Юридическое содержание договора дарения заключается в безвозмездном переходе собственности от одного лица к другому или другим. По факту смены собственности передача в виде дара частично совпадает со сделкой купли-продажи или вступлением в наследство. Но у этого юридического документа немало своих нюансов.

Законодательная база

Принципы и содержание факта дарения описаны в ГК РФ. В статьях с 572 по 581 Гражданского Кодекса регламентируется перечень прав и обязанностей дарителей и одаряемых, оговариваются ограничения, возможность отмены и другие нюансы документа.

В ГК РФ речь идет о том, что дом и земельный участок, на котором он находится, могут переходить из рук в руки только совместно, т. е. при передаче дома или его части в договоре необходимо указать аналогичную долю прилегающей земли.

Основные принципы дарения

У дарения, как и любого юридического действия, есть обязательные принципы, которые необходимо соблюдать обеим сторонам.

• Дарение производится только при наличии согласия обеих сторон;
• Передача права собственности осуществляется бесплатно (безвозмездно);
• Даритель не получает никаких ответных материальных ценностей или поступков от одаряемого, и не претендует на них.
• Даритель не может по собственной воле отменить официально оформленное и зарегистрированное имущество, за небольшим исключением. Каждый случай оговаривается в законодательстве.

Особенность передачи в дар дома – это и обязательный переход права собственности на землю.

Преимущества и недостатки дарения

Выбирая способ передачи недвижимости, собственник должны учитывать положительные и отрицательные факторы такой сделки по сравнению с куплей-продажей или завещанием.

Плюсы безвозмедной передачи:

• Не требуется обязательного оформления у нотариуса;
• Можно установить сроки и ограничения для вступления в права собственности;
• При отсутствии ограничений вступать во владение можно сразу после регистрации сделки;
• В отличие от передачи по наследству, владелец может выбирать, кому подарить имущество, не учитывая интересы других родственников;
• Имущество, полученное в дар, не относится к собственности, нажитой совместно в браке, и не подлежит делению при разводе;
• Налог на полученный дар между родственниками не начисляется;
• Договор дарения жилого дома и земельного участка сложно оспорить, если он правильно оформлен.

Минусы сделки:

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

• Если завещание можно менять неоднократно, то зарегистрированный договор отозвать невозможно;
• Необходимо тщательно составлять текст договора, чтобы его нельзя было отменить через суд;
• Безвозмездно полученное имущество считается доходом и с него взимается налог, если отсутствуют родственные связи;

Приведенные преимущества и недостатки даны в сравнении с передачей в виде продажи или наследства.

Место заключения договора

В законодательных документах нет ограничительных условий по порядку заключения дарственной. На практике существует три варианта:

1. Дома у одной из сторон, если даритель или одаряемый уверен, что сможет без ошибок составить документы;
2. В конторе нотариуса, который проверит правильность оформления и заполнения обязательных реквизитов. Такой способ позволит избежать ошибок, но придется оплатить за нотариальные услуги.
3. В офисе Федеральной регистрационной службы, где проводится регистрация настоящего договора, специалисты помогут составить текст соглашения или можно воспользоваться информационными табло с образцами заполнения. В данном случае придется заблаговременно записываться на прием из-за очередей.

В последнем случае услуги по составлению договора входят в стоимость регистрации.

Ограничения лиц, получающих и передающих имущество в дар

Получателями могут быть любые лица, без ограничений по возрасту или гражданству. Дар можно оформлять юридическим лицам, в том числе, общественным организациям, зарегистрированным в законном порядке.

В перечень лиц, не имеющих право принимать подарки, включены согласно ГК РФ лица, связанные с дарителем по должностным обязанностям, работающие:

• на государственных должностях,
• в медицинских, образовательных и социальных организациях,
• в банке Россия.

К запрещенным относятся суммы, превышающие 3 тысячи рублей. Подарки, полученные в ходе официальных мероприятий, подлежат передаче в доход бюджета.

Безвозмездную передачу нельзя оформлять между двумя юр. лицами.

Определенные ограничения касаются порядка передачи в дар прав или обязанностей, таких как кредиторская задолженность или обязательства перед третьими лицами. Они описаны в и ГК РФ.

Виды договоров дарения

Дарственные отличаются по времени вступления в действие и возможным последствиям.

Существует несколько видов документов:

• реальные, согласно которым передача имущества происходит сразу и без всяких условий;
• консенсуальные отменительные, в которых предусматривается ограничения при вступлении в право собственности, например, достижение определенного возраста, вступление в брак, окончание учебного заведения и так далее;
• с обещанием дарения в будущем.

Последний вид документов предусматривает, что договор может быть отменен, если условие не будет выполнено. В них иногда содержится ограничение права собственности, согласно которому в случае смерти одаряемого имущество не передается по наследству, а возвращается дарителю.

В условиях ограничений нельзя ставить условия, предусматривающие вознаграждение дарителя или ответный дар, так как это уже относится к договорам продажи или мены. При наличии подобных условий договор считается ничтожным и отменяется.

Образцы и бланки договора дарения

• Типовой договор дарения дома с земельным участком можно
• Передаточный акт к договору дарения –
• Образец договора дарения доли дома —

Права и обязанности сторон

Вопросы прав и обязанностей обеих сторон регламентируются различными статьями главы 32 Гражданского Кодекса.

Одаряемое лицо может отказаться получать подаренное имущества. Это можно сделать до вступления в фактическое владение. Отказ оформляется в законном порядке, если договор уже прошел регистрацию и права собственности переданы от одного лица другому.

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Лицо, впоследствии получившее ущерб от подаренного имущества, может потребовать у дарителя возмещения нанесенного вреда, если тот знал об опасности, но не предупредил о ней.

Даритель может отказаться выполнять условия о последующей передаче имущества, если это ухудшит его материальное положение, или отозвать договор, если вторая сторона покушалась на жизнь, имущество и здоровье дарителя или членов его семьи. В этих случаях он освобождается от выплаты возмещения убытков за неисполнение условий договора.

 Как проходит оформление дарственной

Составление дарственной проходит по той же схеме, что и продажа. Процедура состоит из следующих действий:

1. согласование условий между обеими сторонами;
2. оформляются документы на дом и земельный участок в виде кадастрового паспорта;
3. составляется и подписывается дарственная в трех экземплярая;
4. оплачивается госпошлина;
5. документы передаются в МФЦ для государственной регистрации;
6. через некоторое время (не меньше двух недель) можно забрать свои экземпляры и получить выписку о регистрации права собственности.

Содержание договора дарения

Существует типовой образец договора дарения 2020 года, с которым можно познакомиться ниже:

В установленном образце заполняются:

• дата договора и название населенного пункта, где он заключен;
• полные паспортные данные по обеим сторонам сделки;
• сведения об объекте дарения (адрес, площадь дома и земельного участка, стоимость того и другого, кадастровые номера, долю дарения);
• указывается документ, на основании которого получено право собственности;
• подписи с полной расшифровкой.

В типовом бланке содержатся обязательные пункты, которые не меняются:

• права и обязанности;
• отметка об отсутствии претензий к полученному имуществу;
• условия для возможной отмены сделки;
• порядок расторжения договора;
• указание о дееспособности сторон.

Особые условия прописываются, если в дар передается доля от общего имущества. В этом случае оговариваются условия взаимоотношений с другими собственниками и право пользования общими помещениями.

Если договор носит отлагательный характер, то дополнительно составляется акт передачи имущества.

Сколько стоит дарственная на дом

Оплата за дарственную на дом может значительно отличаться в зависимости от способа ее оформления.

Минимальная сумма получится при самостоятельном заполнении всех документов. В этом случае в стоимость входит:

• госпошлина за государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней согласно Налогового кодекса РФ в сумме 350 рублей;
• услуги банка, если госпошлина оплачивается в отделении банка. При перечислении через интернет-банкинг плата за обслуживание не взимается.

Если в оформлении дарственной участвует нотариус, то оплачиваются пошлина за нотариальное заверение и услуги по нотариальным тарифам.

Согласно п.5 ст.333.24 НК РФ госпошлина составляет 0,5 % от суммы договора, но размер ограничен минимальным уровнем в 300 рублей и максимальным в 20 тысяч рублей.

Кроме того существуют стандартные тарифы, которые утверждены в законодательстве о нотариате. Они зависят от степени родства между участниками договора и стоимости передаваемого объекта. В указаны все тарифы за удостоверение сделок по отчуждению недвижимости.

Если сумма, указанная в договоре, меньше 10 млн.рублей, то ближайшие родственникам оплачивают нотариусу 0,2 % от общей стоимости плюс 3 тысячи рублей.

При более значительных суммах тарифы изменяются. Для родственников при стоимости от 10 млн рублей тариф = 23 тысячи рублей и дополнительно 0,1% от суммы свыше 10 млн.рублей. Максимальное ограничение суммы – 50 тысяч рублей.

Для лиц, не состоящих в родстве тарифы выше:

• до 1 млн. рублей – 0,4 % и 3 тыс.рублей;
• от 1 до 10 млн. рублей – 0,2 % от суммы выше 1 млн.руб. плюс 7 тыс. руб;
• больше 10 млн. рублей – 0,1% от стоимости выше 10 млн.руб. плюс 25 тыс.рублей.

Максимальная сумма для жилых домов и земельных участков под ними – 100 тысяч рублей.

Кроме указанных платежей нотариусы берут плату за оказание технических услуг (распечатывание, оформление). Суммы платежей отличаются в зависимости от региона и составляют от 2 до 7 тысяч рублей.

По окончании календарного года в срок до 30.04. лицам, получившим в виде дарения дом и земельный участок и не являющимися близкими родственниками, необходимо подать в налоговую службу декларацию и в срок до 15.07 оплатить 13% от кадастровой стоимости полученного объекта. Если получатель не является нерезидентом, то он оплачивает 30% стоимости.

Близкие родственники, включая родителей, детей, супругов, внуков, братьев и сестер, от уплаты НДФЛ и подачи декларации освобождены.

Регистрация договора дарения

Чтобы договор дарения вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре прав на недвижимость. Для этого документы передаются в офис Росреестра или ближайший МФЦ.

При этом, важно знать какие документы нужны для дарственной на дом.

В пакет документов входят:

• копии документов (паспорта) участников сделки;
• три экземпляра договора;
• квитанция об уплате госпошлины (необязательно, так как сведения уже есть базе) или подтверждение льготы по уплате (в оригинале);
• при необходимости доверенность на лицо, осуществляющее регистрацию от имени одной из сторон;
• кадастровый или технический паспорт;
• оригинал документа, по которому даритель владел имуществом;
• если даритель находится в браке, то согласие супруга (супруги), заверенное нотариально;
• при наличии акт о передаче.

Если в договоре есть отлагательные условия, то регистрация проводится после их выполнения.

Сроки регистрации сделки в Росреестре

Федеральный закон от 13.07.2015 года регламентирует все вопросы, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимости. В статье 16 закона указываются сроки, которые отводятся органу для выполнения своих функций.  Поскольку процедура регистрации состоит из двух действий (регистрации в реестре и постановки на учет в кадастре), то предусмотрено несколько сроков, исчисляемых в рабочих днях:

• кадастровый учет — 5 дней;
• регистрация прав собственности – 7 дней;
• одновременный учет в кадастре и Росреестре – 10 дней.

Если документы подаются через многофункциональный центр (МФЦ), то к каждому сроку добавляются 2 дня, т. е. соответственно получается 7, 9 и 12 дней.

Поскольку законом не предусмотрены меры ответственности служащих за нарушение установленных сроков, то они нередко нарушаются. В 2020 году из-за технических сбоев фактические сроки регистрации недвижимости достигали 30 дней.

Дарение членам семьи

Особые условия существуют, если необходимо сделать дарственную на дом и прилегающий участок одному из членов семьи при совместном владении. Для этого сначала придется оформить право собственности на каждого в соответствующих долях. Это оформляется через суд или у нотариуса. Только после этого можно оформлять дарение.

Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, то его интересы представляют родители или те, кто их заменяет. Сделка с несовершеннолетним, получившим паспорт (от 14 лет) заключается и подписывается им самим, но заверяется подписью его представителей.

Дарение от имени несовершеннолетнего требует одобрения опекунского органа. На практике, такое согласие получить практически невозможно.

Налоги по фактам дарения

Если договор заключается между близкими родственниками, то получатель освобождается от налогообложения согласно Налогового Кодекса РФ. Перечень лиц, состоящих в родстве, приведен в Семейном Кодексе (). В него входят:

• родные первой степени (супруги, родители и дети),
• и следующая степень (братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки).

При отсутствии родственных отношений по окончании календарного года одариваемый обязан сдать налоговую декларацию до 30.04 и до 15.07 оплатить налог в размере 13% от суммы дарения (стоимости полученного имущества). Для иностранцев (нерезидентов) налог составляет 30%.

Можно ли оспорить договор дарения на дом и как

В отличие от наследства по фактам дарения государство не устанавливает никакой очередности или порядка определения получателей имущества. Владелец имущества имеет полное право подарить дом и земельный участок любому человеку или организации (за исключением некоторых ограничений). Поэтому оспорить договор дарения сложнее.

С другой стороны, поскольку договор дарения нередко оформляется без привлечения нотариусов, основанием для признания договора недействительным могут стать ошибки, допущенные при его оформлении:

• в договоре отсутствуют обязательные реквизиты (ФИО и паспортные данные сторон, дата и место составления);
• не дано полное описание передаваемого объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость);
• дом дарится без земельного участка;
• не указаны доли, если имущество находится в долевой собственности.

Также, лицо, оспаривающее законность дарения, может предъявить доказательства неполной дееспособности дарителя или того, что он действовал под принуждением. Обычно это медицинские справки, показания свидетелей и другие документы.

Сам даритель может отозвать заключенный договор дарения, если есть основания в соответствии со ГК РФ.

Полезные советы по оформлению дарственной на дом

Дарение – это особый вид сделки, имеющий свои особенности. Прежде чем, решиться на оформление документа, необходимо проанализировать все плюсы и минусы договора, а также поискать способы сэкономить в ходе его составления.

1. Поскольку отменить дарственную очень сложно, не стоит оформлять ее на тот дом, в котором живет даритель. Даже с родным человеком отношения могут со временем ухудшиться, и даритель рискует остаться без места для проживания. Передачу такого дома лучше оформить через завещание.
2. Законодательством предусмотрено, что договор дарения не обязательно составлять у нотариуса. Так как нотариальное оформление – это значительные расходы, то лучше составить договор самостоятельно или обратиться в орган регистрации недвижимости и заключить договор в присутствии служащего. Это платная услуга, но стоит она дешевле нотариальных тарифов. Недостаток этого способа – большие очереди и предварительная запись на прием, т.е. воспользоваться им можно, если нет причин для срочного оформления.