Дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды - образец документа доступен для скачивания по ссылке в статье - позволяет продлить срок действия арендных правоотношений с учетом норм действующего законодательства. Также в нашем материале мы рассмотрим, что должно содержать такое соглашение, в какой форме и по каким правилам оно составляется, требуется ли его регистрация в Росреестре и каковы особенности продления срока сделки на неопределенный срок.

Содержание и образец документа о продлении договора аренды

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды по своей сути является документом, закрепляющим внесение изменений в основную сделку в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Его заключают обе стороны правоотношений по взаимному согласию, оно является неотъемлемой частью первоначального договора.

Законодатель не утверждает формы рассматриваемого документа, что является в первую очередь следствием принципы свободы договора — базового принципа гражданского права, предусмотренного п. 1 ст. 421 ГК. В связи с этим стороны самостоятельно могут сформировать соглашение о пролонгации договора аренды и определить необходимые с их точки зрения пункты.

Опираясь на практику гражданских правоотношений в арендной сфере, можно выделить некоторые общие пункты и разделы, которые обычно включаются в соглашение о продлении договора аренды:

• наименование документа;
• дата и место его составления;
• сведения о сторонах соглашения;
• сведения о представителях сторон (при их наличии);
• реквизиты основного договора, срок действия которого продляется;
• новая редакция пункта о сроке действия договорных отношений сторон;
• указание на то, что в остальной части договор остается неизменным;
• указание на момент вступления изменений в силу;
• реквизиты и подписи сторон (организации также проставляют свои печати при их наличии).

Образец допсоглашения на продление договора аренды можно скачать по ссылке:

Скачать образец

Как составить допсоглашение

К форме допсоглашения о пролонгации договора аренды применяются общие положения п. 1 ст. 452 ГК, согласно которому оно должно быть составлено в той же форме, в которой заключена первоначальная сделка. Никаких изъятий из этого правила в отношении арендных правоотношений законодательством не предусмотрено, несмотря на наличие такой возможности.

Основная сделка, в соответствии со ст. 609 ГК, может иметь как устную, так и письменную форму (в зависимости от статуса сторон и срока действия правоотношений).

Однако устно в аренду может быть передана вещь лишь при соблюдении следующих условий:

1. Обе стороны сделки являются физическими лицами, при этом передаваемое имущество не используется в их предпринимательской деятельности.
2. Срок передачи вещи во владение и пользование составляет не более 1 года.
3. В аренду передается движимое имущество.

В остальных случаях аренда оформляется в письменном виде. Кроме того, в п. 3 ст. 609 ГК РФ установлено, что форма договора аренды должна быть идентична форме договора купли-продажи соответствующего имущества, если предусмотрена последующая передача его в собственность.

Устная форма допсоглашения при письменной форме основного договора не влечет за собой юридических последствий, т. е. основная сделка в итоге не претерпевает никаких изменений.

Пролонгация аренды на неопределенный срок

Арендные правоотношения могут быть ограничены конкретным сроком или наступлением какого-либо события, но могут и не ограничиваться временными рамками. Если стороны пришли к договоренности изменить срок действия основной сделки по второму варианту, то им необходимо заключить соглашение о продлении договора на неопределенный срок.

Для этого следует сформировать пункт о сроке сделки в следующей редакции: «Имущество передается в аренду на неопределенный срок». Также неопределенный срок сделка имеет в том случае, если иное не оговорено сторонами (это правило закреплено в абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК).

После окончания срока действия договор аренды, согласно п. 2 ст. 621 ГК, пролонгируется на неопределенный срок автоматически, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не высказывает по этому поводу никаких претензий. При этом важно учитывать, что если стороны не определили иного, то договорные отношения, не имеющие временных ограничений, могут быть расторгнуты любой из сторон при уведомлении контрагента за месяц (или за три, если речь идет о недвижимом имуществе). Об общих нюансах пролонгации договора аренды читайте в другой нашей статье по этой ссылке.

Необходима ли регистрация

Поскольку на основании п. 1 ст. 452 ГК соглашение имеет ту же форму, что и сам договор, необходимо обратиться к ст. 609 ГК, регулирующий форму арендных сделок. Согласно п. 2 этой нормы, государственной регистрации подлежит лишь тот договор, предметом которого выступает недвижимая вещь, если закон не предусматривает иного.

Земельный кодекс (п. 2 ст. 26) и ГК (п. 2 ст. 651) устанавливают в отношении земельных участков, зданий и сооружений отсутствие необходимости регистрации договоров аренды при сроке их действия менее 1 календарного года.

Соответственно, изменения срока, вносимые соглашением в договор аренды, вместе с самим договором должны быть зарегистрированы службой Росреестра, если:

1. Новый срок действия договора составляет 1 год и более.
2. Процедуру регистрации проходил первоначальный договор.

Вместе с тем пролонгация арендных правоотношений на неопределенный срок в силу п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.02.2001 № 59 не подлежит государственной регистрации. Вызвано это тем, что, по мнению суда, неопределенный срок не является сроком не менее года, т. к. позволяет каждой стороне в одностороннем порядке расторгнуть договор (при соблюдении условия о сроке предупреждения).

***

Таким образом, допсоглашение о пролонгации аренды:

1. Заключается по взаимному соглашению сторон.
2. Имеет ту же форму, что и первоначальная сделка.

При этом стороны могут по своему усмотрению включать в документ необходимые пункты и разделы с учетом норм законодательства и практики арендных правоотношений.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.