Договор поднайма жилого помещения заключается по правилам гражданского и жилищного законодательства с учетом особенностей в отношении жилых помещений, находящихся в государственной (муниципальной) или частной собственности. В статье речь пойдет о форме и содержании документа, его существенных условиях, порядке прекращения и расторжения, а также особенностях совершения сделки в отношении недвижимости, предоставленной нанимателю на правах социального найма.

Форма договора поднайма жилого помещения

Договор поднайма жилого помещения, как и всякая иная сделка, объектом которой выступает недвижимое имущество, должен заключаться в простой письменной форме, о чем свидетельствует ч. 1 ст. 77 ЖК РФ. Законодатель не лишает возможности заверить договор поднайма жилья у нотариуса, однако обязанности делать это не устанавливает. Государственная регистрация контракта не требуется, вне зависимости от срока, на который он заключен.

Хотя речь в статье идет только о тех помещениях, которые предоставлены на праве социального найма, в силу ст. 674 ГК РФ очевидна обязательность письменного оформления и коммерческого поднайма.

Если стороны при достижении договоренностей не соблюли форму договора (не составили письменный документ), то они лишаются возможности ссылаться на свидетельские показания для доказывания факта заключения сделки и ее отдельных условий (п. 1 ст. 162 ГК). Стороны могут подтвердить сделку и ее условия другими доказательствами, при этом закон не ограничивает их перечень.

Существенные условия договора поднайма

Договор поднайма жилого помещения считается заключенным, если стороны обговорили все условия, определяемые законом в качестве обязательных. Существенными условиями в данном случае будут являться:

• Предмет соглашения сторон (поднаем объекта жилой недвижимости либо его части), что прямо следует из п. 1 ст. 432 ГК.
• Размер платы за поднаем, а также правила ее внесения стороной (сроки, форма передачи денежных средств, порядок выдачи подтверждения внесения платы и др.). Это прямо указано в отношении помещений социального найма в ч. 2 ст. 78 ЖК и следует из п. 3 ст. 685 ГК в отношении помещений частной формы собственности.
• Перечень жильцов, которые вселяются вместе с основным поднанимателем в отношении тех сделок, предметом которых выступает государственное или муниципальное жилье, переданное на условиях соцнайма — ч. 2 ст. 77 ЖК.

Также существенными признаются и те условия, которые стороны полагают необходимым обговорить для совершения такой сделки.

Договор в силу п. 2 ст. 685 ГК может заключаться только при условии соблюдения норм площади на каждого заселяющегося человека.

Отличия договоров в отношении частного жилья и помещений, переданных в социальный наем

Хотя договоры поднайма жилья частной формы собственности и казенного жилья имеют много схожего, но существуют в них и существенные отличия, прямо обозначенные в законе. Различия касаются сроков, на которые заключаются указанные сделки, и возможности передачи в поднаем части или целого помещения.

Исходя из определения понятия договора поднайма, приведенного в п. 1 ст. 685 ГК, наниматель без каких-либо ограничений (при наличии согласия наймодателя) может передавать в пользование как всё помещение в целом, так и его определенные части.

В отношении же социального жилья ЖК в ч. 1 ст. 76 устанавливает, что по общему правилу в поднаем может быть передана лишь какая-то часть жилища. Помещение в полном объеме может быть сдано в пользование только в тех случаях, когда наниматель временно выбывает из него. Кроме того, в отношении социального жилья ч. 1 ст. 76 ЖК дополнительно установлено требование получения согласия всех членов семьи нанимателя на передачу их жилища в пользование поднанимателю.

Еще одной значимой особенностью договора коммерческого поднайма является его срок. Он устанавливается сторонами, но на основании п. 4 ст. 685 ГК не может быть более чем срок, на который была заключена сделка непосредственно найма жилья. В отношении социального жилья такого ограничения нет, поскольку в соцнаем жилье передается бессрочно. Но в соответствии с ч. 3 ст. 77 ЖК срок будет составлять 1 год с момента заключения, если в тексте стороны не определили иное.

Содержание и образец договора

Договоры найма и поднайма жилого помещения мало чем отличаются друг от друга, поэтому при составлении второго вполне можно использовать образец первого с поправкой на особенности, рассмотренные выше. Примерное содержание рассматриваемого документа выглядит следующим образом:

• дата и место составления;
• Ф.И.О. сторон;
• описание предмета договора с указанием технических характеристик и индивидуализирующих признаков недвижимого объекта;
• срок действия договора;
• реквизиты документов, подтверждающих право владения и пользования жильем, а также факт заключения договора найма;
• правомочия каждой стороны и их обязательства;
• правила осуществления расчетов и цена договора (сумма поднайма);
• ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору;
• порядок расторжения договора;
• порядок разрешения споров;
• реквизиты сторон.

По желанию сторон в договор могут включаться любые иные условия и пункты, которые прямо не запрещены действующим законодательством. Образец договора найма-поднайма жилого помещения можно скачать на нашем сайте по ссылке:

Скачать образец

Таким образом:

• форма рассматриваемой сделки — письменная;
• существенные условия определяются Гражданским и Жилищным кодексами — это предмет, порядок и стоимость поднайма, перечень совместно проживающих лиц в отношении социального жилья;
• в качестве ориентира при составлении договора поднайма может служить типовой договор найма с поправкой на установленные законом особенности.