Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуВозможность передачи недвижимости, имеющей статус здания или сооружения, в аренду предусмотрена ст. 650 ГК РФ. Для этого владелец объекта и его будущий пользователь должны заключить соответствующее соглашение.
Такой вид договоров выделен ГК РФ в отдельную категорию на основании особых признаков передаваемого в аренду имущества. Правоотношения, возникающие между сторонами договора при этом, регулируются:
Соглашение заключается в письменной форме. Для придания контракту юридической силы готовый документ должны подписать обе стороны (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если продолжительность действия договора составляет более одного года, его придется зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если в документе не содержится указаний на то, в течение какого времени он будет действовать, считается, что он заключается на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Положения § 4 гл. 34 ГК РФ не устанавливают критериев, которым должны соответствовать стороны договора аренды зданий и сооружений, и не приводят описания их характеристик. Именно поэтому при определении правового статуса сторон такого соглашения стоит руководствоваться общими положениями гражданского законодательства.
Сторонами договора в данном случае, согласно ст. 606 ГК РФ, являются:
Согласно общему правилу, закрепленному ст. 432 ГК РФ, соглашение считается заключенным лишь в том случае, если его стороны пришли к консенсусу по всем условиям, которые признаются существенными. Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются:
Исполнение договора аренды здания/сооружения заключается в передаче арендодателем имущества арендатору, который, в свою очередь, должен его принять. Основанием для передачи арендуемого объекта от собственника к арендатору, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, является передаточный акт или иной документ, содержащий характеристики здания или сооружения (он должен иметь письменную форму). Обязательство арендодателя по передаче недвижимости арендатору считается исполненным с момента подписания такого акта, если положениями документа не предусмотрено иное.
Если одна из сторон уклоняется от оформления акта, считается, что арендодатель отказывается от передачи имущества, а арендатор — от его приема. Нарушение сроков заключения договора может повлечь за собой негативные последствия для стороны-нарушителя, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ:
После окончания срока действия договора аренды происходит обратный процесс: арендатор возвращает арендодателю здание или сооружение. При этом составляется еще один передаточный акт, в котором фиксируется состояние объекта недвижимости на момент его возврата владельцу.
Одним из нюансов процедуры заключения рассматриваемого вида договоров является определение правил пользования землей, на которой расположена недвижимость. Поскольку недвижимое имущество неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено, в аренду оно может быть передано только вместе с ним.
Правила перехода временного права на такой участок зафиксированы в ст. 652 ГК РФ:
Договор аренды части здания заключается в том случае, если у арендатора возникает потребность в использовании помещения определенной площади или арендатор по какой-либо причине может предоставить ему объект только частично. Действующее законодательство не ограничивает права собственника недвижимости на передачу в аренду только ее части.
Именно такая точка зрения изложена в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73. Пленум указывает на возможность заключения таких договоров, а также необходимость их государственной регистрации в том случае, если срок действия превышает один год. Обременение при этом налагается на весь арендуемый объект, а не только на ту его часть, которая передается арендатору. Образцы договоров аренды части нежилого здания и аренды здания отличаются друг от друга только объектом (образец договора аренды можно скачать по ссылке ниже).
Договор аренды нежилого здания (как и его части) должен содержать следующую информацию:
Дополнительная документация, используемая сторонами договора, может быть прикреплена к договору в качестве приложения. В состав такой документации могут входить выписка из техпаспорта, перечень и характеристики передаваемого в аренду имущества и пр.
Заполненный образец договора аренды здания можно скачать, перейдя по ссылке:
Скачать образец
***
Итак, гражданское законодательство выделяет договор аренды здания или сооружения в отдельный вид договоров такого типа, в отношении которых применяются специальные правовые нормы. Существенными условиями таких соглашений являются предмет и цена (т. е. размер арендной платы). Отсутствие этой информации в документе влечет за собой признание договора незаключенным. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, передается в пользование арендатору без заключения дополнительного соглашения. В том случае, если собственник земли продаст ее во время действия договора, арендатор сможет продолжить беспрепятственно пользоваться как зданием/сооружением, так и участком, на котором оно расположено, до тех пор, пока срок действия соглашения не прекратится. Нарушение сторонами договора сроков его заключения может повлечь за собой возникновение у виновника обязанности по возмещению пострадавшей стороне понесенных ею убытков.
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста