Договор аренды с правом субаренды нежилого помещения — это стандартное арендное соглашение, содержащее условия о возможности арендатора передать арендованное помещение другому лицу и оговаривающее условия передачи. О правовых основах заключения такого договора и порядке его составления вы узнаете из нашей стати.

Договор аренды квартиры с правом субаренды

Значение термина «субаренда» раскрывается в статье 615 ГК РФ. В этой же норме определяются права и ограничения, которые возникают у арендатора при даче арендодателем согласия на субаренду.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор при наличии соответствующего разрешения арендодателя имеет право:

• сдать арендованное имущество в субаренду, то есть заключить арендную сделку, в которой предметом будет являться арендованное им помещение;
• перевести свои права и обязанности по договору на другое лицо — в этом случае речь идет не о субаренде, а об изменении состава сторон сделки;
• внести арендные права в качестве залога.

Договор аренды нежилого помещения с правом субаренды заключается по правилам главы 34 ГК РФ (по тем же, что и сделка без такого права). Договор аренды с правом субаренды квартиры также регулируется данной главой ГК РФ.

Соответственно, существенными условиями таких сделок будут:

• предмет договора (статья 607 ГК РФ);
• условие о цене (статья 654 ГК РФ).

Комплекс прав и обязанностей сторон, пределы ответственности по перечисленным сделкам тоже определяются одними и теми же нормами ГК РФ (подробно они рассмотрены в нашей отдельной статье), за исключением прав арендатора относительно субаренды, на которых мы и акцентируем внимание.

Субаренда и наем

Закрепленное в договоре право на субаренду нежилого помещения дает возможность арендатору сдавать его в аренду третьим лицам. Использовать такую возможность (т. е. заключать субарендную сделку) или нет, решает сам арендатор.

В то же время, если речь идет о жилье, практикам следует помнить о требованиях статьи 671 ГК РФ. По правилам статей 607 и 671 ГК РФ квартиры и прочие жилые помещения вправе арендовать организации и брать внаем граждане.

Соответственно, если нанимателем жилья является гражданин, то идет речь о найме и последующем поднайме. Если же квартиру берет в аренду организация, то она вправе использовать ее только для проживания граждан (например, обеспечения жильем своих работников). Однако при передаче арендованной квартиры от организации к ее работнику речь идет не о субаренде, а о найме, на что указывает статья 671 ГК РФ. Исходя из ее положений наймодателем может быть как собственник квартиры, так и уполномоченное им лицо, то есть компания-арендатор. Таким образом, на данную юридическую конструкцию будут распространяться не нормы о субаренде, а правила главы 35 ГК РФ, регулирующий процедуру найма жилья.

Правила субаренды и найма

По правилам статьи 678 ГК РФ наниматель, получивший квартиру внаем от организации, вправе использовать ее только для проживания. В то же время субарендатор, взявший в субаренду нежилое помещение, не вправе вселять туда граждан, т. к. разрешенная цель использования нежилого помещения — ведение предпринимательской или иной хозяйственной деятельности. Соответственно, субарендная сделка, в отличие от контракта по предоставлению квартиры внаем, является по своему характеру предпринимательской.

Статья 615 ГК РФ определяет, что срок субаренды не может превышать периода действия основного договора. Соответственно, если основная сделка прекращается досрочно (например, в судебном порядке при наличии грубых нарушений со стороны одного из контрагентов), прекращению подлежит и субарендная. Аналогичные правила будут действовать и в отношении найма, поскольку данная сделка является зависимой от первоначального договора (между собственником жилья и компанией-арендатором).

Что касается ответственности сторон субарендной сделки, то арендатор в полном объеме отвечает перед арендодателем за действия субарендатора или нанимателя. Например, в том случае, если наниматель (субарендатор) использует нежилое помещение или квартиру не по назначению, тем самым причиняя недвижимости ущерб, все претензии арендодатель будет предъявлять арендатору, а не субарендатору.

Соответственно, в последующем у арендатора возникает право регрессного требования к нанимателю или субарендатору о взыскании убытков.

Договор аренды квартиры с правом субаренды - образец и технические требования к составлению документа

Договоры аренды и субаренды заключаются в письменной форме. При этом они, согласно статье 609 ГК РФ, подлежат государственной регистрации, если срок действия сделки превышает одного года.

Практикам также важно помнить, что договор может быть как срочным, так и без ограничения срока. Если в договоре аренды/субаренды срок не ограничен, законодательство не обязывает стороны регистрировать такую сделку в Росреестре.

Еще один момент, на который следует обратить внимание, — это право арендатора и субарендатора на преимущественное продление сделки. В отношении аренды такое право предусмотрено статьей 621 ГК РФ. Аналогичным правом будет обладать и наниматель, согласно статье 684 ГК РФ.

Что касается формы договора найма, то она также письменная. Сделка также требует госрегистрации, если срок ее действия превышает 1 год, согласно статье 674 ГК РФ.

В качестве примера оформления сделки с правом организации вселить в арендованную квартиру своих сотрудников можно использовать следующий образец договора аренды квартиры с правом субаренды (найма):

Скачать образец

***

Подводя итог, остается отметить, что подробное описание пределов и правомочий арендатора в части субарендной сделки позволит практикам осознать все последствия указания в договоре данной опции. Также это позволяет как предоставлять арендатору такое право, так и отказывать в нем.