Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуОбщие положения о договорах аренды закреплены в гл. 34 ГК РФ. Необходимо учитывать, что гражданское законодательство предусматривает несколько видов арендных сделок, специальный порядок заключения которых прописан в различных параграфах гл. 34 ГК РФ (например, договоры аренды недвижимости или транспортных средств с экипажем и без). Однако общие нормы об аренде, не вступающие в противоречие со специальными, распространяют свое действие на все виды арендных контрактов.
В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса договор аренды предполагает, что арендодатель должен на временной основе передать арендатору имущество, а тот, в свою очередь, выплатить арендодателю предусмотренную соглашением сумму денежных средств.
Из ст. 608 ГК РФ следует, что арендодатель при этом должен быть либо собственником имущества, которое передает на праве аренды, либо иметь полномочия по передаче его в аренду третьим лицам (например, на основании договора доверительного управления).
Чтобы отличить арендную сделку от иных видов соглашений, необходимо четко знать характеристики договора аренды, которые указаны в ст. 606, 607, 622 ГК РФ:
Любой договор имеет существенные условия, без согласования которых он считается незаключенным. Касается это правило и арендных контрактов любых видов. В частности, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом соглашении должен быть оговорен его предмет.
Для того чтобы согласовать предмет аренды, необходимо отразить в контракте сведения об имуществе, которое передается арендатору, а именно его наименование и индивидуальные характеристики. В теории права такое имущество называют также объектом договора, предмет же определяют несколько шире, включая в него права и обязанности сторон сделки. Необходимо включить в договор и обязанность арендатора по передаче имущества за плату во временное владение и пользование арендатора. Если предмет не согласован, договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), что влечет возможность его признания таковым в судебном порядке по иску одной из сторон контракта или заинтересованных лиц.
Необходимо правильно указывать в договоре условия, индивидуализирующие объект сделки. В частности, для транспортных средств (движимого имущества) таковыми являются марка, модель, цвет, VIN, год изготовления, номера ПТС, СТС. Для объектов недвижимости характеристики имущества можно взять из выписки из ЕГРН. При этом необходимо помнить, что чем подробнее расписан объект договора, тем меньше шанс возникновения споров в будущем.
Цена договора по общему правилу не является его существенным условием (ст. 606, 614 ГК РФ), не касается это правило лишь договора аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ). Также важно помнить, что если стороны в договоре указали на существенность того или иного условия, то при его несогласовании сделка может быть признана незаключенной.
Для некоторых видов арендных сделок специальными нормативными актами определены дополнительные существенные условия помимо предмета договора:
Реальность или консенсуальность контракта определяет момент его заключения, то есть момент, когда он становится обязательным для сторон. Консенсуальные сделки вступают в силу с момента подписания договора (получения его лицом, которое направило оферту акцепта). Реальные соглашения начинают действовать с момента, когда произведена передача имущества (пп. 1, 2 ст. 433 ГК РФ).
Из ст. 606 ГК РФ следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (т. е. не передает, а обязуется передать). Такая формулировка свидетельствует о консенсуальном характере договора аренды, что подтверждается судебной практикой, например постановлением ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу № А12-14106/2012.
Между тем аренда транспорта с экипажем — реальный договор, поскольку из ст. 632 ГК РФ следует, что арендатор не обязуется передать транспортное средство, а передает его. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 № 04АП-4740/2016 по делу № А19-5173/2016.
Срок аренды определяет, в течение какого временного промежутка арендатор может владеть и пользоваться объектом договора — переданным ему имуществом. В течение данного времени арендатор обязан уплачивать арендную плату.
Срочным или бессрочным является договор аренды, зависит от его условий. В них рекомендуется отразить не только срок окончания его действия, но и момент, когда договор начинает исполняться (момент передачи имущества арендатору).
Момент окончания срока аренды определяется согласно правилам, отраженным в ст. 190–194 ГК РФ, и ограничивается определенной датой, истечением временного промежутка либо указанием на какое-либо событие.
Если срок аренды не оговорен, то в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ срок его действия считается неопределенным. В этом случае любая сторона сделки может в любой момент отказаться от нее, предупредив об этом другую сторону. Срок для предупреждения при аренде движимого имущества — один месяц, недвижимого — три месяца. По истечении указанного времени с момента предупреждения противоположной стороны о намерении расторгнуть договор он утратит силу.
ГК РФ в гл. 34, разделенной на параграфы, выделяет несколько видов договоров аренды. Правильное определение вида сделки необходимо для того, чтобы разобраться, какие именно параграфы гл. 34 ГК РФ будут регулировать порядок заключения и исполнения контракта.
В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам арендных соглашений применяются общие правила об аренде (гл. 34 § 1 ГК РФ), если иное не установлено специальными нормами ГК РФ. При этом данная статья устанавливает, что существуют следующие виды арендных сделок:
При заключении договора важно правильно определить его вид, который определяется исходя из объекта аренды. Например, движимое имущество — мебель, компьютеры, оргтехника — это объекты обычного договора аренды, к которому применимы исключительно общие положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК РФ. К аренде же транспорта применяются дополнительно положения § 3 гл. 34 ГК РФ, к аренде предприятий — § 5 главы 34 ГК РФ.
Форма арендного соглашения будет зависеть от его вида. Общие положения о форме сделки закреплены в ст. 609 ГК РФ, специальные — в ст. 644, 633, 643, 651 ГК РФ.
Перечислим применимые правила:
Типовой договор аренды законодателем не разработан, поэтому при его оформлении вполне можно воспользоваться образцом, представленным для скачивания ниже.
Чтобы составить грамотный договор аренды, необходимо определиться с его видом, понять, какие правовые нормы гл. 34 ГК РФ регламентируют порядок его заключения, оговорить существенные условия, а также условия, важные для сторон контракта.
Требований к структуре документа закон не предъявляет, поэтому можно воспользоваться, например, такой:
Предложенный пример договора аренды, доступный для скачивания по ссылке ниже, поможет разобраться с порядком его документального оформления. Кроме того, в нашей отдельной статье приведен образец контракта, заключенного между юридическими лицами.
Скачать образец
***
Таким образом, порядок заключения договоров аренды ГК РФ регламентирует в гл. 34. При этом не стоит забывать, что законодатель предусматривает несколько видов арендных контрактов и предъявляет к их оформлению специальные требования, отраженные в различных параграфах указанной главы.
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста