Арендатор занимал помещение в торговом центре по краткосрочному (до года) договору аренды. В связи с убыточностью бизнеса он принял решение освободить помещение досрочно. Арендодатель препятствовал выезду арендатора и опечатал помещения с находящимся внутри имуществом арендатора, требуя оплатить арендную плату, причитающуюся до окончания срока аренды.
Правомерны ли действия арендатора?
В данной ситуации действия арендатора не правомерны. В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из данных положений Гражданского кодекса РФ следует, что договор может быть расторгнут только по решению суда, если законом или договором не предусмотрено, что такое расторжение в одностороннем порядке возможно по заявлению одной из сторон до истечения срока действия договора. Применительно к данному случаю, законом такая возможность не предусмотрена.
Таким образом, если в договоре аренды не было предусмотрено, что арендодатель или арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то такой отказ от договора является недействительным. В этом случае арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки, вызванные досрочным расторжением договора: арендную плату за оставшиеся месяцы.
