+7 (343) 383 59 64

pravobez@mail.ru



ТСЖ, управляющая компания

ДОГОВОР МЕЖДУ ТСЖ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Привлечение к управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, профессиональной управляющей организации позволяет совместить преимущества этих двух способов управления. Ввиду недостаточно четкого правового регулирования вопрос, как построить договорные отношения, возникает как у управляющих компаний, так и у товариществ. В данной статье мы проанализируем нормы действующего законодательства и рассмотрим возможные варианты заключения договора.

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация и ТСЖ наряду с непосредственным управлением являются альтернативными способами управления многоквартирным домом. Собственники помещений в доме должны предпочесть один из них. В то же время Жилищный кодекс предоставляет возможность привлечь к управлению домом, в котором создано ТСЖ, профессиональную управляющую организацию. Так, согласно пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом. В свою очередь, п. 2 ст. 162 ЖК РФ допускает, что стороной договора управления может быть ТСЖ: по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Роль ТСЖ при заключении договора управления

Как распределяются роли сторон указанного договора? По этому вопросу нет единого мнения. Некоторые эксперты полагают, что в ситуации, когда органы управления ТСЖ заключают договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, фактически выбирается способ управления именно управляющей организацией (созданное в доме ТСЖ не является способом управления, ведь одновременно две организации не могут управлять одним многоквартирным домом - п. 9 ст. 161 ЖК РФ). О том, что управление домом непосредственно ТСЖ (а именно его правлением) либо управляющей организацией являются альтернативными вариантами при наличии в доме ТСЖ, говорит п. 4 ст. 148 ЖК РФ, согласно которому в обязанности правления ТСЖ входит управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не имеет дела с финансовыми потоками - все платежи проходят через компанию. Товарищество выступает лишь заказчиком услуг и работ по договору - утверждает перечень услуг и работ, величину платежей собственников помещений, контролирует надлежащее исполнение обязательств управляющей организации (осуществляет приемку оказанных услуг и выполненных работ, подписывает соответствующие акты). Считается, что при заключении договора управления ТСЖ представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).
Мы не можем согласиться с таким подходом. По нашему мнению, ТСЖ, имеющее право заключить договор управления многоквартирным домом в качестве заказчика, избрано как способ управления многоквартирным домом. Во-первых, нельзя забывать, что цель уставной деятельности ТСЖ - совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Значит, ТСЖ создается именно для управления домом. Действительно, для того, чтобы ТСЖ начало управлять многоквартирным домом, собственникам помещений недостаточно принять решение о создании товарищества, необходимо также выбрать соответствующий способ управления - управление ТСЖ. Во-вторых, в силу п. 9 ст. 162 "Договор управления многоквартирным домом" ЖК РФ, если в доме создано ТСЖ, управление таким домом осуществляется с учетом положений разд. VI ЖК РФ. В частности, в обязанности ТСЖ, прописанные в законе (ст. 138 ЖК РФ), входит обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, а также выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества. Безусловно, для обеспечения надлежащего состояния общего имущества ТСЖ вправе заключить договор управления многоквартирным домом (а не осуществлять самостоятельно (собственными силами) деятельность по управлению домом), но это не снимает с него указанную обязанность перед собственниками помещений. Соответственно, собственники помещений вправе требовать от товарищества, являющегося хоть и некоммерческим объединением самих собственников, но все же выступающего в качестве самостоятельного юридического лица, добросовестного исполнения обязанностей.
При заключении договора управления, в котором заказчиком выступает орган управления ТСЖ, у управляющей организации не возникает правоотношений непосредственно с собственниками помещений. Собственники помещений, создавшие ТСЖ, вправе обращаться с какими-либо просьбами, предложениями, претензиями к органам управления ТСЖ: в силу пп. "в" п. 40 Правил содержания общего имущества собственники помещений, в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, вправе требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей правления ТСЖ к его членам могут быть применены меры ответственности, которые предварительно следует предусмотреть в уставе товарищества.
Если же ТСЖ никак не контролирует финансовые потоки, а всего лишь принимает услуги (работы), оказанные (выполненные) управляющей организацией, оно ничем не отличается от инициативной группы собственников помещений (например, домового комитета или старших по подъездам, по дому), которая решением общего собрания уполномочена представлять интересы собственников помещений при приемке работ на стороне заказчика. С учетом положений разд. VI ЖК РФ полномочия и обязанности ТСЖ как юридического лица гораздо обширнее.
Ввиду того что управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им отнесено к кругу обязанностей правления ТСЖ, считается, что для заключения договора управления требуется исключительно решение правления товарищества, однако председатель правления не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления (Постановления ФАС ПО от 10.08.2010 по делу N А12-23354/2009, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 N 17АП-5911/2009-ГК).
При заключении договора управления домом между ТСЖ и управляющей организацией способ управления многоквартирным домом остается неизменным - правление ТСЖ лишь определяет конкретный способ осуществления функций управления. Согласия, предварительного уведомления и даже принятия соответствующего решения о выборе способа управления со стороны общего собрания членов ТСЖ или общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на заключение договора управления не требуется (если иное не предусмотрено уставом товарищества).
Если же у заинтересованных лиц есть намерение исключить ТСЖ из финансовых расчетов, следует обеспечить выбор собственниками помещений нового способа управления - путем управляющей организации и заключение договора управления непосредственно собственниками помещений.

Объем прав и обязанностей сторон по договору управления

При заключении договора управления с управляющей организацией все функции, связанные с управлением домом, возлагаются на нее (как и в случае с выбором управляющей организации в качестве способа управления). На профессионального управляющего возлагается обязанность осуществлять весь комплекс мер по управлению домом, в том числе и по предоставлению коммунальных услуг: в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 представители Минрегиона России разъяснили, что в указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.
Как и в обычном, в договоре управления, стороной которого является ТСЖ, должны быть указаны все существенные условия (п. 3 ст. 162 ЖК РФ):
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Для управляющей организации выгоднее иметь дело с органами управления ТСЖ (в частности, правлением товарищества), чем со множеством собственников помещений в многоквартирном доме. Во-первых, нет необходимости согласовывать изменение условий договора управления с общим собранием собственников помещений - достаточно участия членов правления товарищества. А согласование воли собственников помещений становится заботой исключительно органов управления ТСЖ. Так, по-прежнему высшим органом управления ТСЖ остается общее собрание членов ТСЖ, в компетенцию которого входит среди прочего утверждение размера взносов и платежей (пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Представляется, что размер таких платежей должен быть утвержден на основе предложений управляющей организации с учетом ее вознаграждения по договору управления. Таким образом, правление ТСЖ (хоть и выступает заказчиком по договору) не имеет неограниченной свободы в установлении условий договора управления.
Во-вторых, контрагентом по договору управления является ТСЖ, следовательно, именно оно принимает результаты работ (подписывает акты, подтверждающие исполнение обязательств управляющей организации) и несет обязанность по их оплате. По общему правилу именно от ТСЖ как заказчика по договору управляющая организация принимает претензии по качеству услуг и работ.
Кроме того, здесь нужно упомянуть один из ключевых моментов - порядок оплаты по договору управления, стороной которого является ТСЖ. В п. 2 ст. 162 ЖК РФ сказано, что управляющая организация действует по договору управления многоквартирным домом за плату. Порядок внесения платы должен быть прописан в таком договоре как одно из его существенных условий (пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Вместе с тем нельзя забывать и об обязательных требованиях, установленных ЖК РФ в части порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Императивная норма о внесении платы исключительно управляющей организации касается только собственников помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией. В рассматриваемом случае в доме создано ТСЖ, и именно оно осуществляет функции по управлению. Следовательно, нужно руководствоваться иным правилом, а именно п. п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ: члены ТСЖ и не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в доме, в котором создано ТСЖ, вносят платежи в порядке, установленном органами управления товарищества, и согласно условиям договора, заключенного ТСЖ, соответственно. Таким образом, правление ТСЖ (при наличии соответствующего полномочия в уставе, а в противном случае - общее собрание членов товарищества) вполне может установить, что обязательные платежи и взносы членами ТСЖ и плата за жилое помещение и коммунальные услуги не членами ТСЖ вносятся на расчетный счет управляющей организации. И при этом условии правление товарищества вправе включить в договор управления аналогичное положение. Однако это не означает, что ТСЖ перестает быть обязанным перед управляющей организацией и у собственников помещений возникло обязательство перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг и выполненных работ. Собственники помещений не вступают в договорные отношения с управляющей организацией и не имеют обязательств перед ней, поскольку обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (следовательно, управляющая организация не вправе предъявлять собственникам помещений требования о внесении платежей).
Установление особого порядка внесения платежей не ТСЖ, а управляющей организации следует квалифицировать как возложение исполнения обязательства на третьих лиц (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Поэтому нет оснований распространять на деятельность управляющей организации по приему платежей собственников помещений положения Федерального закона от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами".
Помимо деятельности, оговоренной в ЖК РФ в качестве предмета договора управления многоквартирным домом, ТСЖ также может поручить управляющей организации дополнительные функции:
- получать бюджетные субсидии, связанные с оказанием услуг льготным категориям граждан;
- осуществлять начисление платежей собственникам помещений, предоставлять им платежные документы, вести учет полученных платежей (если плата вносится напрямую управляющей организации);
- вести бухгалтерский учет ТСЖ, исчислять налоги и представлять отчетность в контролирующие органы;
- на основе отчета по договору управления составлять отчет ТСЖ перед собственниками помещений.
Обращаем особое внимание, что отсутствие движения денежных средств на расчетном счете ТСЖ не означает, что ТСЖ не ведет никакой деятельности. В бухгалтерском учете товарищества должны найти отражение все операции по принятию на учет оказанных управляющей организацией услуг, начислению платежей собственникам помещений и погашению задолженности. Аналитический учет платежей в разрезе собственников помещений должна вести управляющая организация, только если эта функция была передана ей по договору управления (одновременно передаются также и персональные данные граждан).
Добавим, что в отношении договора управления, заказчиком по которому являются органы управления ТСЖ, а не собственники помещений, действуют общие правила, прописанные в ст. 162 ЖК РФ, в частности:
- о сроке действия: не менее чем один год и не более чем пять лет (п. 5);
- о пролонгации: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (п. 6);
- о начале исполнения обязанностей управляющей организации: если иное не установлено договором, не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора (п. 7);
- о порядке изменения и расторжения договора: в соответствии с гражданским законодательством (п. 8). При этом особые нормы об одностороннем отказе (п. п. 8.1, 8.2) на такой договор не распространяются, поскольку в них речь идет о принятии решения об одностороннем отказе от исполнения договора управления общим собранием собственников помещений, которые не являются в рассматриваемой ситуации стороной договора управления.

Договор возмездного оказания услуг

Если по договору ТСЖ передает управляющей организации не все полномочия по управлению домом, указанные в ст. 162 ЖК РФ, такой договор уже нельзя считать договором управления. Данный контракт соответствует договору возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) либо подряда (гл. 37 ГК РФ) и в жилищном законодательстве называется договором о содержании и ремонте общего имущества, который вправе заключать ТСЖ (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
С учетом того, что заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью правления ТСЖ (п. 6 ст. 148 ЖК РФ), решения правления достаточно для подписания подобного договора. При этом следует учитывать: законом не предусмотрено, что решение общего собрания собственников помещений об изменении способа управления является основанием для расторжения договора, заключенного между двумя юридическими лицами (Постановление ФАС СЗО от 20.10.2008 по делу N А21-6325/2006).
В рассматриваемом договоре, как и в договоре управления, заключенном товариществом собственников жилья, действующим в качестве способа управления многоквартирным домом, может содержаться условие о прямых расчетах управляющей организации и собственников помещений на основании ст. 313 ГК РФ. Но такой порядок не дает права управляющей организации взыскивать с них платежи, обязанным лицом по договору остается ТСЖ (Постановление ФАС ПО от 21.07.2010 по делу N А55-23742/2009). В споре, рассмотренном ФАС ВСО в Постановлении от 16.11.2009 по делу N А19-17384/07, задолженность в пользу управляющей организации также была взыскана с ТСЖ.

* * *

Анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что при заключении договора управления многоквартирным домом, в котором ТСЖ выступает заказчиком, реализованным следует считать способ управления товариществом собственников жилья, а не управляющей организацией. Обязанности перед собственниками помещений по надлежащему управлению общим имуществом возникают у ТСЖ, этим обязанностям корреспондирует право ТСЖ взыскивать платежи, даже если действует особый порядок о внесении платежей гражданами непосредственно управляющей организации. При намерении сторон вывести из системы взаимоотношений ТСЖ следует обеспечить принятие на общем собрании собственников помещений решения о выборе управляющей организации в качестве способа управления и заключение договора с ней каждым собственником. В этом случае правление ТСЖ, на которое не возложены обязательства по управлению домом, может выступать как представитель интересов жильцов в процессе приемки оказанных услуг и выполненных работ.



назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны