Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Строительные недоделки в новостройке. Как заставить застройщика их исправить.

Сегодня многие граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, приобретают квартиры еще на стадии строительства. Преимущества данного вида приобретения жилья очевидны и уже рассматривались нами в других статьях. Однако, есть один очень существенный недостаток данного способа приобретения жилья – в момент заключения договора долевого участия невозможно проверить какого качества будет квартира. Поэтому, на практике часто встречаются случаи, когда обнаруживаются недоделки в новостройках. Как вести себя в случае, если долгожданная квартира не отвечает тем чаяниям и надеждам, которые на нее возлагали?
Прежде всего, обратимся к законодательству.
Как известно, процесс вложения денежных средств в долевое строительство жилых домов регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) (далее для удобства изложения – Федеральный закон № 214).
Статьей 8 данного Закона установлено право дольщика до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта в котором указываются все выявленные недоделки в новостройке. При этом, до устранения выявленных недостатков строительства, дольщик вправе не подписывать передаточный акт.
На практике такой акт, в котором указываются недоделки в новостройке, называется дефектной ведомостью.
На первый взгляд весь процесс приемки квартиры в новостройке выглядит более или менее понятно: дом сдается в эксплуатацию, застройщик уведомляет дольщика о подписании акта приема-передачи, дольщик осматривает квартиру и подписывает акт, а если он обнаруживает недоделки в новостройке, то подписывает с застройщиком соответствующий акт (дефектную ведомость), застройщик исправляет недоделки и затем дольщик подписывает акт.
Однако, на практике возникает множество проблем с приемкой квартир в новых домах и связаны они в подавляющем большинстве случаев с нежеланием застройщиков исправлять недоделки в новостройке.
Как правило, застройщики в случае обнаружения недоделок в новостройке прибегают к шантажу дольщиков: или Вы подписываете акт приема-передачи с указанием о том, что никаких претензий не имеете или мы Вас не пускаем в квартиру и не даем оформлять право собственности на нее. При этом застройщики, как правило, ссылаются на то, что акт приема-передачи квартиры с оговорками регистраторы не примут, а значит регистрация права собственности будет невозможна. Действительно, акт, в котором будут указаны недоделки в новостройке или иные оговорки не пройдет регистрацию. Однако, это не означает, что застройщик не несет обязательств по исправлению недостатков строительства. Он должен исправить недоделки в новостройке до подписания передаточного акта.
Между тем, возникает вопрос: что делать, если застройщик упорно не хочет исправлять недоделки в новостройке, а требует подписать акт. В этом случае целесообразным решением будет подача иска в суд о признании права собственности на квартиру вместе с требованиями о возмещении расходов на исправление недоделок. Может возникнуть вопрос: почему нельзя просто подать иск об обязании застройщика устаранить недоделки. Однако, практика показывает, что иск о возмещении расходов на исправление недостатков строительства имеет гораздо эффективнее иска об обязании застройщика устранить недостатки своими силами. Во-первых, дольщик изначально будет взыскивать смету по всем недоделкам, тогда как застройщик своими силами может исправить далеко не все недостатком, во-вторых, на практике фактическое исполнение решений судов об обязании ответчика совершить определенные действия довольно таки проблематично, в-третьих, дольщик, получив деньги на исправление недоделок по решению суда может сам выбрать подрядную организацию для соответствующих работ, а не уповать на работников застройщика.
В данном случае, исходя из нашей судебной практики, дольщикам, которые сталкиваются с непорядочными застройщиками, не желающими исправлять недоделки в новостройках, советуем перед судом собирать как можно больше доказательств ненадлежащего исполнения строительной компанией своих обязанностей. Обязательно нужно вести письменную переписку с застройщиком, на осмотр квартиры желательно приходить вместе с экспертами в области строительства, документально фиксировать все нарушения строительства и т.д.. Если прийти неподготовленным в суд, то судья, скорее всего, откажет в иске, на практике имеется множество таких случаев.
На практике автору приходилось сталкиваться также с ситуациями, когда дольщик не имеет возможности ждать оформления права собственности квартиры в судебном порядке, нужно срочно въезжать в квартиру, но в то же время не хочется устранять недоделки в новостройке своими силами. В этом случае возникает самый главный вопрос: можно ли подписывать передаточный акт с указанием о том, что никто ни к кому никаких претензий не имеет, не лишится ли в дальнейшем дольщик права взыскивать расходы на устранение недоделок в новостройке. В такой ситуации можно посоветовать следующее: в крайнем случае, такой акт можно подписать, наличие акта приема-передачи квартиры с указанием на отсутствие претензий не лишает дольщика права обращаться в суд с иском о взыскании расходов на устранение недоделок в новостройке. Однако, перед этим нужно отправить несколько писем застройщику с требованием устранить недоделки в квартире, также нужно указать в этих письмах на необходимость скорейшего заселения и оформления права собственности, т.е. опять же нужна грамотная переписка с застройщиком. Отсутствие такой переписки резко снижает шансы на положительный исход дела.
Наша практика гражданских дел по искам к застройщикам, связанным с недоделками в новостройках показало, что только грамотно выстроенная правовая позиция, подкрепленная достоверными доказательствами, является залогом успеха.


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!




Образцы заявлений

Законодательство