В настоящее время многие граждане предпочитают покупать недвижимость (коттеджи, частные дома, таунхаусы, усадьбы) за городом. В особенности данная тенденция актуальна для Московской области, где инфраструктура для такого строительства довольно развита по сравнению с другими регионами России. В данной статье мы рассмотрим некоторые юридические аспекты признания права собственности на построенный дом, коттедж или таунхаус.
Некоторые граждане предпочитают самостоятельно строить жилой дом на своем земельном участке. В данном случае, получение свидетельства о праве собственности зависит от оформления всей необходимой документации на строительство дома самим собственником (арендатором) земельного участка. Следует отметить, что согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ теперь при строительстве любого объекта индивидуального жилищного строительства требуется получение разрешения на строительства. Однако, если перед строительством разрешение не было получено, его можно будет получить после окончания строительства на земельном участке.
После окончания строительства дома, коттеджа на своем земельном участке и надлежащего оформления всей документации по окончанию строительства, владелец такого объекта недвижимости вправе зарегистрировать на него право собственности в обычном порядке. Согласно ст. 25.3 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации права собственности на дом, коттедж необходимо представить в регистрирующий орган по месту нахождения данного объекта недвижимости документы подтверждающие факт его создания, т.е. разрешение на ввод дома в эксплуатацию и содержащие его описание (кадастровый паспорт) и правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности на земельный участок). Однако, основной объем документов должен быть получен владельцем дома, коттеджа на стадии оформления разрешения на ввод в эксплуатацию и на стадии получения разрешения на строительство.
В случае отказа местного муниципального органа в выдаче разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, коттеджа, данный отказ может быть обжалован в суде.
Зачастую в данной ситуации, если объект недвижимости построен и соответствует всем строительным нормативам, можно признать право собственности на дом, коттедж, таунхаус через суд. В Московской области такие дела рассматриваются довольно часто и при грамотном построении процесса адвокатом, оказывающим юридическую помощь по таким делам, как правило, суды удовлетворяют иски о признании права собственности.
Довольно часто граждане приобретают дома, коттеджи или таунхаусы у застройщиков, девелоперов, реализующих проекты по строительству коттеджных поселков в Московской области. В этом случае обычно добросовестные застройщики, девелоперы помогают своим покупателям оформлять права собственности на построенные дома, коттеджи, таунхаусы. Однако довольно часто также случаются ситуации, когда приобретателям приходится самим решать вопрос с получением права собственности на свои дома, коттеджи, таунхаусы.
Причины возникновения таких проблем могут быть разные. Как адвокат, оказывающий юридическую помощь по таким делам, могу выделить самые распространенные причины возникновения подобных ситуаций. Как правило, самим решать вопрос с признанием права собственности на дома, коттеджи, таунхаусы гражданам приходится в случае отсуствия у застройщика всей необходимой документации, необходимой для оформления прав на данные объекты недвижимости, очень часть застройщики требуют у покупателей деньги на подключение необходимых коммуникаций, строительство инфраструктуры (в случаях, когда в стоиомсть дома, коттеджа уже изначально вкладывалась цена коммуникаций, но когда в конце реализации проекта у застройщика кончаются деньги, он начинает таким вот образом искать дополнительное финансирование), либо застройщики намеренно завышают стоимость подключения коммуникаций.
Также такая ситуация возможна в случаях наличия множества недоделок в доме, коттедже или таунхаусе, которые застройщик отказывается устранять или в случае банкротства застройщика.
Следует отметить, что процесс признания права собственности на дом, коттедж или таунхаус отличается некоторыми особенностями, которые в свою очередь складываются в зависимости от того каким образом изначально покупатель загородной недвижимости и застройщик (девелопер) оформляли правоотношения по приобретению прав на такую недвижимость.
Как адвокат, специализирующий на оказании юридической помощи по признанию права собственности на дома, коттеджи, таунхаусы в судах Московской области могу отметить, что застройщики довольно часто прибегают к различного рода хитрым юридическим схемам для привлечения финансирования в строительство коттеджных поселков: использование вексельной схемы, предварительных договоров, агентских договоров, жилищно-строительных кооперативов и так далее. Делается это зачастую с целью оптимизации налогообложения, снижения затрат на реализацию проекта и недопущению самостоятельной регистрации права собственности на возведенные объекты недвижимости (зачастую застройщики предлагают свои услуги или услуги аффилированных им лиц для регистрации права собственности на коттеджи, стоимость которых в разы выше рыночных).
Успех судебного дела о признании права собственности на дом, коттедж или таунхаус в большей степени зависит от представления суду необходимых доказательств, подтверждающих права владельца объекта недвижимости на проинвестированный им дом, коттедж или таунхаус. При этом, также необходимо подтвердить суду права на землю под указанными объектами, что несколько осложняет ведение данных судебных процессов по сравнению с тем же признанием права собственности на квартиры в многоквартирных домах.
Хотелось бы также отметить, что признание права собственности особенно актуально в ситуации наличия в стране кризисных явлений, т.к. вследствие недостатка финансирования в отношении некоторых застройщиков открываются процедуры банкротства. В случае наметившейся процедуры банкротства застройщика особенно актуальным встает вопрос о признании права собственности на дома, коттеджи или таунхаусы, т.к. в случае банкротства застройщика данные объекта могут быть включены в конкурсную массу, в результате чего покупатели таких объектов недвижимости могут потерять права на проинвестированное ими недвижимое имущество.
