Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуОформление договора социального найма и приватизация квартир, комнат в домах бывших общежитий
Как проверить принадлежность жилого помещения к общежитию, как добиться заключения договора социального найма и приватизации квартиры в бывшем общежитии? Данная статья призвана ответить на указанные вопросы.
До настоящего времени вопросы правового статуса бывших общежитий, особенно расположенных в г.Москве, остаются не урегулированными
В советское время было построено большое количество жилых домов, специально предназначавшихс
В первую очередь, при изучении вопросов, связанных с общежитиями, необходимо проверить факт предоставления жилого помещения именно в качестве общежития. Отнесение жилого дома к общежитию, фактическое нахождение в доме общежития, наличие вывесок, наименований в лицевых счетах и пр. косвенные данные сами по себе не свидетельствуют о предоставлении жилого помещения именно в качестве общежития. При этом играет роль время предоставления квартиры (комнаты), которые указываются в лицевом счете (ссылка на дату выдачи ордера), в ордере и в реквизитах решения администрации или исполнительного комитета местного Совета, которые указываются в ордере. В случае неясности (утеря ордера, в ордере отсутствует указание на предоставление жилой площади в общежитии) необходимо запрашивать в архиве местной администрации или ином архивном учреждении, куда передан фонд исполкома за соответствующий период, архивную копию решения исполнительного комитета (в Москве - Главное архивное управление г.Москвы).
Далее, если ордер на право занятие жилой площади выдан в период 1967-1988 гг., то порядок его выдачи регулировался Постановлением СМ РСФСР №229 от 30.03.1967, которым утверждалось Примерное положение общежитиях.
Согласно п.2 Примерного положения 1967 г. жилая площадь в общежитии предоставлялась рабочим, служащим, студентам и учащимся по совместному решению: 1) администрации, 2) фабричного, заводского, местного комитета профсоюза и 3) комитета комсомола предприятия, организации, учреждения или учебного заведения. На основании принятого совместного решения администрацией выдавался ордер на занятие жилой площади в общежитии. Таким образом, в период 1967-1988 гг. ордера на занятие площади в общежитии выдавались не местными исполнительными комитетами, а администрациями предприятий и учреждений, исполнительный комитет выдавал ордер только в случае, если сам являлся учреждением, предоставляющим жилую площадь своему рабочему или служащему. При утере ордера, что часто встречается в практике, необходимо проверять архив самого предприятия и учреждения, если он сохранился, а также архив местного исполнительного комитета. В случае, если ордер и совместное решение отсутствуют или из их содержания не следует, что жилое помещение предоставлялось именно в качестве общежития, отнесение жилого помещения к общежитию не является установленным, несмотря на наличие в ЕЖД, лицевом счете сведений о том, что квартира (комната) являются общежитием, такие сведения подлежат исключению из жилищных документов по заявлению жильца как внесенные без достаточных оснований.
В период с 1988 г. действует Примерное положение об общежитиях, утвержденное Постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988 №328, данное Положение формально не отменено и продолжает действовать с 01.03.2005 в части, не противоречащей ЖК РФ.
Так как с 01.03.2005 жилищным законодательство
В 1988 г. было введено требование о регистрации жилого дома в качестве общежития в местном исполнительном комитете (пункт 4 Положения), общежитие обязано было получить соответствующее регистрационное удостоверение (пункт 6 Положения). Согласно п.10 Положения жилая площадь в общежитии предоставлялась
рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению: 1) администрации, 2) профсоюзного комитета и 3) комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения.
На основании принятого решения администрацией выдавался ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. Ордер подлежал сдаче администрации общежития. Таким образом, правомочия по выдаче ордера с 1988 г. также сохранились за администрациями, однако довольно часто ордер оформлялся через исполнительный комитет местного Совета в случае подчинения ему предприятия (учреждения). Например, при предоставлении жилого помещения работникам ЖКХ в трудовой книжке работника имеется запись о работе в Жилпромхозе, но ордер выдан исполнительным комитетом, так как Жилпромхоз действовал в порядке подчинения местной администрации.
Соответственно, при проверке статуса жилого помещения возможны ситуации, когда у граждан имеется ордер и (или) решение администрации (исполнительного комитета) с данными о предоставлении жилого помещения в общежитии и без таких данных.
Если данные о предоставлении жилого помещения в общежитии:
- отсутствуют в обоих документах (ордере и решении),
- ордер выдан на занятие площади в общежитии, но в решении на это не указано,
- в ордере и в решении указано на занятие площади в общежитии, но само решение вынесено в нарушение установленного Положением порядка (не является совместным решением администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола, а оформлено лишь от имени исполнительного комитета или не имеет ссылки на совместное решение (если ссылка имеется, то такое совместное, предшествующее решение также нужно запрашивать и изучать до подачи документов в суд),
то принадлежность жилого помещения к категории общежития не является установленной, так как в таком качестве жилье не предоставлялось, даже если на дом выдано регистрационной удостоверение как на дом- общежитие и имеются данные о регистрации общежития в архиве местной администрации.
Отсюда вытекают важные следствия: установленные законодательство
Согласно статье 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Важно отметить, что в данной статье речь идет не о факте регистрации муниципалитетом права собственности, а именно о факте передачи жилого помещения (жилого дома).
Соответственно, если имеются данные о передаче жилого дома или жилого помещения в ведение муниципалитета, то такое помещение утрачивает статус общежития и граждане вправе требовать заключения с ними договора социального найма и приватизации (если для этого нет иных препятствий).
Однако не все жилые дома, являющиеся бывшими общежитиями, переданы в ведение муниципалитетов, часто встречаются случаи, когда по каким-либо причинам такая передача не происходит, что дает основание местным органам власти отказывать в оформлении договоров социального найма и приватизации жилых помещений.
В этом случае необходимо собрать и изучить документы о судьбе жилого фонда бывшего предприятия (учреждения) - что стало с таким предприятием? были ли оно приватизировано и когда? вошел ли жилой фонд в состав предприятия при приватизации (план приватизации)? на чьем балансе числится жилой дом? совершались ли сделки с жилым домом (жилыми помещениями) после акционирования предприятия?
В случае приватизации предприятия жилой фонд подлежал передаче муниципалитету и жилищные права граждан на приватизацию таких помещения, даже в случае отсутствия у них договора социального найма, сохраняются.
Так, согласно статье 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с 23 декабря 1992 года Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательство
Федеральным законом от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (вступил в силу 10 января 1993 г.) в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культу
Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в статье 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФот 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
В случае, когда при приватизации предприятия жилой фонд передан правопреемнику в нарушение требований законодательства
В одном из решений Президиума Московского городского суда было разъяснено, что в случае утраты жилым домом статуса общежития не могут быть ограничены жилищные права граждан в качестве нанимателей жилого помещения даже в случае заключения ими договора аренды в ДГИ (ДЖП) г.Москвы и при отсутствии регистрации г.Москвой права собственности на жилое помещение (постановление от 11 ноября 2011 г. №44г-216).
Право на приватизацию жилого помещения сохраняется и в случае перехода общежития в частную собственность, подобное дело рассматривалось Верховным Судом РФ (определение от 29 апреля 2014 г. №14-КГ14-4). В целом, Верховный Суд РФ придерживается расширительного толкования положений статьи 7 Вводного закона, если буквально данная статья касается случаев передачи жилья от бывших предприятий (учреждений) в ведение органов местного самоуправления, то Верховный Суд РФ признает за гражданами права социального найма жилья, которое было передано бывшими предприятия (учреждениями) вначале юридическому лицу в порядке приватизации и лишь потом данным юридическим лицом органу местного самоуправления (определение от 22 апреля 2014 №46-КГ14-5).
Как видно, рассматриваемый вопрос является довольно сложным и требует предварительного сбора и изучения документов, так как именно правильная подготовка дела проясняет ситуацию и гарантирует от неожиданных поворотов дела в суде. Также необходимо обращаться к специалистам по данным вопросам, не пускать дело на самотек, не ограничиваться поверхностным сбором и поверхностной подготовкой вопроса, так как от этого зависит судьба дела и судьба жилищных прав на квартиру или комнату.
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста