+7 (343) 383 59 64

pravobez@mail.ru



Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Оспаривание кадастровой стоимости иных объектов недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости в суде.

Статья подготовлена на основании судебной практики и с учетом текущих изменений в законодательстве, касающихся вопросов определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, в том числе в судебном порядке.

1. Увеличение налоговой нагрузки в связи с не правильным определением кадастровой стоимости – причина для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости
За последние два года резко выросли подлежащие к уплате суммы земельного налога и налога на отдельные виды недвижимого имущества. Для многих собственников, владельцев и пользователей имущества это стало неприятным сюрпризом. Почему увеличились налоговые обязательства? Для начала необходимо вспомнить, каким образом определяется сумма налога на имущество. Напомним, что сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. На размер налоговой ставки налогоплательщик напрямую повлиять не может. А с налоговой базой все обстоит несколько иначе.
Так, если ранее налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества организаций определялась, как их среднегодовая стоимость, то с внесением соответствующих изменений в налоговое законодательство, такой подход теперь не допускается. Налоговая база стала определяться как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке. Это относится к следующим видам недвижимого имущества организаций, признаваемого объектом налогообложения:
 - административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
 - объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
В отношении же земельных участков, пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации прямо определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Поэтому для земельных участков, расположенных в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на территории которого введен земельный налог, налоговая база также определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
В отношении недвижимого имущества физических лиц – жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат), гаражей, машино-мест, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, иных зданий, строений, помещений, сооружений, в том числе коммерческой недвижимости, порядок расчета налога на имущество физических лиц также меняется и будет определяться исходя из кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее. Так, жители Москвы и Подмосковья платить налог на имущество по-новому будут, начиная с 2016 года. А до 01 января 2020 года на взимание налога с кадастровой стоимости должны перейти все регионы России.
Исходя из кадастровой стоимости, будет исчисляться налог и на жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства.
2. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, здания, сооружения.
Теперь мы подошли к самому главному вопросу - можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества?
Сразу следует подчеркнуть, что права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости, могут быть защищены только посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Но, для начала, немного статистики. По данным Росреестра, за девять месяцев 2014 года во все суды Российской Федерации было подано более 12 000 исков, связанных со спорами о величине внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении более 24 000 объектов недвижимости. По результатам рассмотрения таких споров, удовлетворено порядка 7 000 исков, что составило 57% от их общего числа, остальные находятся на рассмотрении или в их удовлетворении отказано.
Сами цифры говорят за себя - результаты кадастровой оценки (кадастровую стоимость) в судах оспаривать можно и нужно.
Тем более, что с точки зрения налогоплательщика важен эффект этих судебных разбирательств. По вынесенным в пользу истцов положительным судебным решениям, зафиксировано уменьшение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 93,5%: с примерно 3,215 трлн. рублей первоначальной суммарной величины кадастровой стоимости до примерно 0,210 трлн. рублей после оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, зданий, сооружений в суде.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-Ф3, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия):
- физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
То есть оспорить кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта недвижимости может заинтересованное в этом лицо, например, собственник или арендатор недвижимого имущества.
3. Куда обращаться. Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде физическими лицами предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Судебная практика, которой мы располагаем, неоднозначно трактует необходимость для юридических лиц соблюдения досудебного порядка рассмотрения споров о кадастровой стоимости в форме обращении в комиссию, в ряде случаев суды делали вывод о том, что законодательством предусмотрена возможность альтернативного обращения заинтересованного лица за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию.
С нашей точки зрения следует руководствоваться буквальным толкованием положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок».
Таким образом, при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимого имущества юридическими лицами по вышеуказанным основаниям, досудебный порядок в форме обращения в комиссию, для них обязателен.
При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии заинтересованному лицу необходимо обратиться в комиссию с соответствующим заявлением и требуемыми для пересмотра кадастровой стоимости документами.
Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации. Следует учитывать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
 В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде. При этом, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не будет является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
4. Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Следует отметить, что в настоящее время подведомственность гражданских дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости изменилась. Такие дела с 06 августа 2014 года перешли из подведомственности арбитражных судов в подведомственность судов общей юрисдикции и рассматриваются верховными судами республик, краевыми, областными судами, судами городов федерального значения, судами автономных областей и судами автономных округов в качестве суда первой инстанции.
Как уже ранее было отмечено, в суды c исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут обращаться как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).
Ответчиками по указанным спорам являются территориальные органы Росреестра и (или) ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации.
Также в качестве соответчиков или третьих лиц по таким делам могут выступать исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации (например, Правительство Москвы, если обжалуется кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества в Москве) или органы местного самоуправления, явившиеся заказчиками работ по определению кадастровой стоимости; инспекция федеральной налоговой службы по месту уплаты истцом соответствующего налога; экспертная организация, чей оценщик выполнял работы по определению кадастровой стоимости оц и которая осуществляла экспертизу отчета.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Причем, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в отношении вновь учтенных объектов недвижимости, либо ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В течение семи рабочих дней, с даты поступления, указанного запроса, заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
Также можно воспользоваться услугами автоматизированной информационной системы фонда государственной кадастровой оценки (АИС ФД ГКО), о чем более подробно описывалось выше.
Требования к ответчику(-ам) могут быть сформулированы следующим образом:
- признать недостоверными сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- обязать внести изменения в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости , указав ее в размере ххх ххх ххх рублей;
- установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, что составляет ххх ххх ххх рублей;
- обязать орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.
5. Доказательства. Отчет оценщика. Экспертиза СРО. Судебная экспертиза
Такие требования, предъявляемые к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.
Истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости). Суд может вынести решение об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной оценке, с даты, по состоянию на которую была осуществлена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности путем проведения оценщиком оценки объекта недвижимого имущества и составления отчета об оценке объекта оценки.
Отчет об оценке будет являться одним из допустимых доказательств по спорам о кадастровой стоимости и в суде будет оцениваться на предмет соответствия его требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
При этом суды, оценивая такой отчет, должны исходить из закрепленного в статье 12 Закона об оценочной деятельности правила о том, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поэтому, если исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, необходимо заранее заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на интересующую дату. Оценка будет произведена на основании договора на проведение оценки, заключенного заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Полученный в результате отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо приложить к исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости.
В случае представления ответчиком доказательств (мотивированного возражения в письменной форме относительно исковых требований) несоответствия отчета независимого оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, судом может быть истребована экспертиза отчета оценщика из саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, составлявший отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Также, в случае необходимости, для доказывания действительной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судом в соответствии с правилами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена судебная экспертиза, которая может быть поручена судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
При этом, в силу закрепленных в законе принципов оценки доказательств - никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы -экспертиза отчета оценщика, судебная экспертиза, не будут иметь заранее установленного приоритета перед самим отчетом, а подлежат оценке судом по правилам оценки доказательств наравне со всеми другими доказательствами по делу.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
6. Решение суда по спорам о кадастровой стоимости. Исполнение решения.
Если в результате рассмотрения в суде спора о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества будет установлено, что содержащаяся в кадастре кадастровая стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату государственной кадастровой оценки, суд, удовлетворяет требования истца, устанавливая в своем решении кадастровую стоимость объекта недвижимости равную его рыночной стоимости.
Установление судом рыночной стоимости имущества является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны