Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристу
Нарушение застройщиками сроков строительства жилых домов и сроков передачи квартир участникам долевого строительства в настоящее время скорее правило, чем исключение. Задержка на несколько месяцев считается вполне нормальной, с которой участники долевого строительства готовы мириться, поскольку участие в долевом строительстве само по себе связано с повышенными рисками, что компенсируется более низкой ценой квартиры. Но бывают задержки и на год и на несколько лет.
Одним из способов защиты прав дольщиков в рассматриваемом случае является предъявление к застройщику требования о взыскании неустойки.
При этом требование о выплате неустойки по договору долевого участия могут заявить как участники долевого строительства, заключившие договор в соответствии с Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...”, так и граждане, приобретшие право на получение квартиры на основании иных договоров. В частности, на основании договора инвестирования, предварительного договора и иных подобных. Определенные проблемы могут быть у тех, кто приобрел права на квартиру по вексельной схеме, т.к. при такой схеме деньги оплачиваются не за квартиру, а за вексель, но в последнее время суды практически во всех случаях трактуют договор продажи векселя как притворный, устанавливая что на самом деле имела место оплата квартиры, поэтому неустойка подлежит взысканию. Не могут предъявлять требования о выплате неустойки соинвесторы, вступившие для получения квартиры в ЖСК и заключившие с данным ЖСК договор, т.к. на правоотношения между ЖСК и их членами не распространяется законодательство о защите прав потребителей. С данной позицией можно спорить, но суды в основном ее разделяют.
Итак, на что может рассчитывать соинвестор строительства, решивший взыскать неустойку?
Как уже указывалось выше, в общем случае можно взыскать неустойку за нарушение срока строительства жилого дома или срока передачи квартиры, если таковой установлен договором. На отношения между гражданином, заключившим с организацией договор, целью которого является приобретение жилого или нежилого помещения для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, распространяется законодательство о защите прав потребителей.
В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей": «5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи».
Таким образом, размер неустойки, которую вправе требовать потребитель (если речь не идет о неустойке по договору долевого участия), составляет 3% за каждый день просрочки, но не более общей цены договора. Хотя на практике, кончено, суды снижают размер неустойки.
Федеральный закон №214 “Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” предусматривает взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” установлено, что «в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».
Исходя из указанной нормы и ставки рефинансирования 8,25% гражданину можно было бы рассчитывать на неустойку по договору долевого участия в размере около 19,8% годовых.
Однако судебная практика внесла свои коррективы в ожидания граждан-соинвесторов. Практически во всех случаях суды применяют ст. 333 Гражданского кодекса и уменьшают размер неустойки.
В соответствии с указанной статьей: “Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.”
При этом установить четкие критерии уменьшения судами размера неустойки по договору долевого участия в зависимости от определенных обстоятельств довольно сложно. В практике автора был случай, когда один суд взыскал неустойку за просрочку более четырех лет в размере 30 000 рублей, а другой суд, по полностью аналогичному иску дольщика, имеющего практически полностью аналогичный договор инвестирования квартиры в том же доме, 1 500 000 рублей.
Если обобщать известную автору практику по взысканию неустойки в Москве и Московской области при просрочке в полгода и более можно рассчитывать на сумму от 100 000 до 500 000 рублей.
Однако практика по таким делам в последнее время меняется. Суды взыскивают неустойку все чаще в большем размере, чем это было раньше при аналогичных обстоятельствах.
Помочь судам в вынесении правильных и обоснованных решений по искам о взыскании неустойки должно принятое 28 июня 2012 года Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”.
В п. 34 данного Постановления указано: “Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.”
То есть теперь не достаточно только усмотрения суда для уменьшения размера взыскиваемой неустойки по договору долевого участия.
Необходимо, во-первых заявление ответчика об уменьшении размера неустойки, а во многих случаях застройщики-ответчики на суды о взыскании неустойки не присылают своих представителей, чем можно воспользоваться.
Во-вторых указано, что применение ст. 333 ГК РФ возможно только в исключительных случаях. При этом суду необходимо обосновать, в чем состоит исключительность случая.
Также для того, чтобы суд не принял решение значительно снизить размер неустойки участнику долевого строительства рекомендуется указать, какие именно последствия нарушения обязательства застройщиком наступили. В частности, можно указать, что истец и члены его семьи вынуждены жить в съемном жилье, оплачивая стоимость найма, выплачивать повышенные проценты по кредиту, возникли сложные отношения в семье из-за того, что нельзя разъехаться, невозможно получить регистрацию, а значит встать на учет в поликлинику по месту жительства, устроить ребенка в детский сад. Могут быть и другие обстоятельства в зависимости от ситуации.
В связи с изложенным обращаться в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки имеет смысл, тем более что если сумма иска до 1 000 000 рублей истец освобождается от уплаты государственной пошлины за рассмотрение дела судом.
Также требования о взыскании неустойки можно объединить в одном исковом заявлении с иными требованиями:
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста