Если рассчитывать неустойку по правилам, определенным ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” , то в большинстве случаев получается довольно большая сумма. Если участником строительства является гражданин, то ее размер равен 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки или около 19,8% годовых. То есть в большинстве случаев получается неустойка в несколько сот тысяч рублей, а иногда и более миллиона.
Не секрет, что суды на практике довольно часто снижают размер взыскиваемой неустойки по договору долевого участия, порой существенно. Хотя в последнее время суды все же стали взыскивать неустойку в большем размере, чем это было ранее. По нашей практике суды в последнее время взыскивали неустойку от 200 000 до 500 000 рублей. Причем если ранее неустойка по договору долевого участия в строительстве в Москве взыскивалась часто в меньшем размере, чем в Московской области, в последе время видно изменение этой тенденции. Но в связи с тем, что размер неустойки все же чаще снижается судами, многие участники долевого строительства опасаются подавать исковые заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия, поскольку денежный и временные затраты на процесс могут быть сопоставимыми с суммой, взысканной судом.
Все-таки полагаем, что иски о взыскании неустойки стоит подавать, только при этом нужно учитывать насколько вероятно реальное взыскание денежных средств и насколько вероятно снижение размеров неустойки судом. Кроме того, нужно учитывать и тот факт, что с застройщика могут быть взысканы судебные расходы на оплату помощи адвоката.
Можно выделить несколько причин для снижения судом неустойки, применяемых на практике судьями в Москве и Московской области.
Прежде всего, на практике суд обращает внимание на то, в связи с чем произошла задержка передачи квартиры или иного объекта недвижимости участнику долевого строительства. Конечно, можно сослаться на положения ст. 401 ГК РФ, согласно которой лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Причем к обстоятельствам непреодолимой силы не относится неисполнение обязательств со стороны контрагентов должника. Но на практике причины, связанные с действиями или бездействием третьих лиц, по которым затянулось строительство дома, имеют большое значение. Так, если дом был фактически построен в срок, но не сдавался из-за проблем с подключением к сетям по причинам, связанным с бездействием администрации, скорее всего снижение неустойки будет больше, нежели в случае, если застройщик затянул строительно-монтажные работы. Также на практике обычно имеет значение продлевался ли срок, установленный в инвестиционном контракте между застройщиком и администрацией и если продлевался, то по какой причине. Хотя если и продлевался, срок, установленный договором долевого участия остается тем же и данный факт по нашему мнению не может влиять на размер неустойки, тем не менее на практике часто влияет. Многое в этом случае зависит и от положений договора с участником долевого строительства.
Также на взыскание неустойки может повлиять то, в какой суд подается заявление. Не всегда это правило действует, но как правило лучше подавать иск в суд по месту жительства потребителя. В этом случае в суде будет единичный иск к застройщику, и при этом сумма неустойки может быть больше. Тем более что часто в суды не по месту своего нахождения застройщики не посылают своего представителя на заседание, а если представитель даже представит отзыв, но не явится, это для суда может послужить основанием полагать, что застройщик не очень заинтересован в исходе процесса и неустойка снижается меньше. В практике автора был случай, когда один участник долевого строительства подал единичный иск в суд по месту нахождения объекта, а другие по месту нахождения застройщика. В итоге в первом случае было взыскано более 450 000 рублей, а во втором намного меньше в пользу каждого из истцов (было подано несколько исков). Причем во всех случаях Мосгорсуд не нашел оснований для снижения размера неустойки.
Также имеет большое значение какие неудобства причинила задержка срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Более того, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку по договору долевого участия в строительстве только если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Поэтому на последствия нужно обратить особое внимание. Если строящаяся квартира это будущее единственное жилье, гражданин был вынужден снимать квартиру, возникли проблемы с регистрацией, устройством ребенка в садик и т.п., то эти обстоятельства могут быть учтены судом.
Таким образом, можно рекомендовать участникам долевого строительства если существует нарушение срока передачи квартиры или иного объекта долевого строительства подавать иски о взыскании неустойки, но предварительно избрать правильную тактику ведения дела и составить обоснованное исковое заявление. Также нужно учитывать, что помимо неустойки можно также потребовать и взыскания штрафа в размере 50% от присужденной суммы в случае, если была направлена предварительно застройщику грамотно составленная претензия.
