Для улучшения жилищных условий часто производится обмен квартирами. Обмен делают по разным причинам, например, чтобы переехать в другое место или увеличить жилплощадь.
В ст. 567 ГК прописано, что означает договор мены: стороны обмениваются товаром, при этом на товар переходит право собственности, и становятся одновременно продавцом и покупателем. Кроме сторон в обмене никто не участвуют.
Но на практике нередко вместо обмена квартирами заключается два договора купли-продажи. Такую схему практикуют многие агентства недвижимости. Если все документы оформить правильно, то проблем не возникнет.
Но если у людей возникают претензии, то спор решает суд, и здесь все будет зависеть от того, как оформлялись документы.
Вот и пример.
Апелляционное определение Орловского обл. суда от 22.09.2015 по делу №33-2109/2015.
Суть спора. Истец – собственник квартиры, а ответчик – владелец жилого дома. Они решили поменяться жильем. Но вместо договора мены заключили два договора купли-продажи. Истица продала свою квартиру ответчику. Дом ответчика был продан зятю истицы. Дочь и зять истицы не хотели с ней жить и выгнали ее из дома. Истице по суду пришлось добиваться возврата своего жилья.
Мнение суда.
1. Стороны соглашаются с тем, что деньги по договорам не передавали, а хотели скрыть свою настоящую цель – обмен жилыми помещениями.
После подписания договора купли-продажи, истица выписалась из своей квартиры, но в доме ответчика зарегистрироваться не смогла, помешали ее родственники. Конфликт истицы с ее зятем и дочкой подтверждается СМС с угрозами на ее телефон и показаниями свидетелей.
2. Согласно позиции Верховного Суда притворная сделка, прикрывающая другую сделку, ничтожна (Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25). Если для прикрытия заключены несколько сделок, то все они признаются ничтожными, а к сделке, которую в реальности имели в виду стороны, применяются соответствующие нормы закона.
В связи с притворностью недействительной можно признать сделку, заключенную для достижения иных правовых последствий и скрывающую истинную цель всех ее участников. В действительности стороны хотели обменяться своим жильем, при этом они являются продавцом и покупателем товара. Но в итоге жилье получала не истица, а другой человек, и ответчик это знал.
Потому заключенные договора признаются недействительными.
3. Стороны хотели поменяться своим жильем, но права на дом получил другой человек. Скрываемая сделка нарушает нормы закона о мене. Ст. 567 ГК не подходит, поскольку в сделке есть еще один участник.
4. Договор мены нельзя заключать в пользу другого лица. Стороны договора мены сами выступают одновременно и продавцом, и покупателем имущества. Не доказано, что истица действительно хотела заключить договор в пользу ее зятя. Она пострадала в результате сделок, осталась без жилья, потому и искала защиты в суде.
5. С учетом изложенного, сделки признаются недействительными, истице возвращается квартира, а дом – ответчику.
Выводы автора.
Обмен и покупка жилья – похожие сделки. Но при покупке жилья всегда передаются деньги. А здесь стороны деньги не передавали.
Меной такой договор тоже не назовешь, потому как в мене участвует двое, а здесь права на жилье передаются третьему лицу. Получается, что совершенные сделки не относятся ни к покупке, ни к мене жилья. Вот суд и признал их недействительными. Стороны имели общую цель – поменяться жильем, но хотели это скрыть. Если это купля-продажа, то нужно было передавать деньги. Если мена, то зачем оформили дом на другого человека?
Чтобы таких проблем не возникало, лучше сразу подписывать договор мены. В договоре обговорить следующие условия:
-взаимные обязанности сторон передать и принять жилье;
- размер и момент внесения доплаты, если помещения не равны по стоимости;
- признаки помещения: адрес, площадь, квартира это или комната;
- указать документы, подтверждающие права сторон на жилое помещение;
- перечислить людей, сохраняющих права пользоваться помещением или определить порядок, в котором они покинут квартиру.
Также очень важно составить акт приема-передачи к договору, скрупулезно описать не только сами квартиры, но мебель, сантехнику и прочее, передаваемое по договору, и указать, в каком состоянии находится имущество на момент передачи. Зачем это нужно делать? Чтобы иметь гарантию, что вы получите обещанную мебель, сантехнику и т.д., ведь одним словам верить нельзя. Суд вряд ли поверит, что вас обманули, если не перечислить весь список передаваемого имущества в договоре.
Так, ответчик напрасно пытался доказать в суде, что вместе с квартирой он должен получить мебель и участок земли. Суд указал, что по договору передаются только квартиры, потому требования истца необоснованны (Апелляционное определение Санкт-Петербургского гор. суда от 07.04.2015 № 33-5251/2015 по делу № 2-4215/2014).
