Чем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуЧем мы можем Вам помочь?
Задать вопрос юристуПриобретение квартир и иных помещений в строящихся объектах пользуется огромной популярностью по понятным причинам: выгодная стоимость квадратного метра в строящемся объекте по сравнению с готовым объектом или вторичным рынком, возможность использования ипотеки, рассрочка оплаты, «юридическая чистота» будущего объекта и пр.
Но при этом строительство, а значит, и вложения в него, по определению являются деятельностью, связанной с риском, уровень которого зависит от множества факторов.
Отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ), устанавливающим гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков.
Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается строго ограниченным перечнем способов:
Однако последние две формы пользуются значительно меньшей популярностью.
Привлечение средств граждан для строительства объектов, не являющихся многоквартирными домами (коттеджи, дачи, гаражи, коммерческие помещения), а также вложения в строительство со стороны юридических лиц и предпринимателей, могут осуществляться и по иным договорам.
Но в случае с договорами, стороной которых являются граждане, суды в ряде случаев рассматривают их как договоры долевого участия независимо от того, как назван договор.
При этом за незаконное привлечение денежных средств граждан для строительства жилья установлена также административная и уголовная ответственность.
В то же время, на практике продолжается использование «серых» обходных схем с использованием предварительных договоров купли-продажи, договоров инвестирования, векселей и т.д.
При этом, основными рисками для дольщика являются:
Факт государственной регистрации договора долевого участия гарантирует наличие у застройщика прав на землю и разрешения на строительство, определенную финансовую состоятельность застройщика, наличие у застройщика договора страхования или банковской гарантии, что, в свою очередь, улучшает положение дольщика в случае банкротства застройщика.
В случае же, если участие в строительстве осуществляется по «обходным» схемам, к указанным рискам добавляется вероятность столкнуться с мошенниками, которые и не намереваются осуществлять строительство.
В связи с этим еще до заключения договора долевого участия целесообразно проверить застройщика - проанализировать его финансовое состояние, предыдущий опыт строительства, а также провести юридическую экспертизу как самого договора, так и документов, подтверждающих права застройщика на осуществление строительства.
Срыв сроков строительства объекта недвижимости, в результате которого объект долевого строительства не передается дольщику в установленный договором ДДУ срок, является наиболее частым нарушением со стороны застройщиков.
При нарушении сроков строительства, или явном отставании строительства от графика дольщик имеет право:
В случае банкротства застройщика до ввода объекта в эксплуатацию дольщики получают либо объект незавершенного строительства (для достройки которого создается специальный кооператив), либо компенсацию вложенных средств (не обязательно в полном размере, но преимущественно перед иными кредиторами).
При передаче дольщику построенного объекта необходимо убедиться в отсутствии недостатков, а при их наличии - добиться от застройщика составления акта с их детальным перечислением. На этом этапе целесообразно участие как технического специалиста для выявления скрытых недостатков, так и юриста для ведения переговоров или переписки с застройщиком.
Тот факт, что недостатки объекта будут выявлены после его передачи дольщику, хотя и не лишает его права требовать от застройщика их устранения, но существенно осложняет доказывание, особенно если после передачи квартиры в ней проводились отделочные работы. Во многих случаях необходимо привлечение эксперта.
Наличие некоторой разницы между проектной площадью объекта, указываемой в договоре и фактической площадью является допустимым, само по себе условие об обязанности дольщика оплатить дополнительную площадь не противоречит закону. Но, в то же время, значительная разница в площади может быть расценена как существенный недостаток объекта долевого строительства, что позволяет возложить ответственность за это на застройщика.
При разрешении вышеперечисленных вопросов необходимо учитывать, что на участников долевого строительства распространяется ряд норм Закона о защите прав потребителей, в том числе норма о взыскании с застройщика в пользу дольщика штрафа в размере половины присужденных сумм компенсаций, неустоек и т.д.
Специалисты Правового центра «Региональный центр правовой безопасности» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:
Закажите услугу у юриста
Закажите услугу у юриста