При продаже здания сложились до этого договорные отношения с прежним собственником к арендатора.
В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель — собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст650,ст 655 ГК РФ). Значит на правах собственника арендодатель может продать сове имущество, даже при условии, что Аренда является обременением недвижимого имущества (ст.209 ГК РФ). При смене арендодателя изменение договора аренды либо расторжение его, силу ст. 617ГК РФ не произойдет. Так как переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, это подтверждает и п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество арендные отношения продолжаются между новым собственником и арендатором, за исключением того случая, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.
В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме. Из выше сказанного можно сделать вывод, что при смене собственника происходит замена одной из сторон договора аренды , а именно арендодателя , иными словами перемена лиц в обязательстве (ст 382, 387 ГК РФ) , таким образом все права на арендную плату происходят новому арендодателю.
Также это подтверждается судебной практикой
Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17
Иск о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества в части изменения сведений об арендодателе и условия договора о перечислении арендной платы арендодателю удовлетворены правомерно, поскольку пунктом 24 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 разъяснено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе.
