Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Заключен договор аренды офисного здания. По заключению инженерной службы требуется капитальный ремонт кровли – из-за проливных дождей начала течь крыша, нормальное функционирование офиса невозможно. Арендодатель отказался делать ремонт: настаивает, что капитальный ремонт не был его обязанностью – арендатор знал о степени износа кровли, когда заключал договор аренды и подписывал акт приема – передачи помещения, а значит, принял все риски на себя. Арендатор произвел ремонт за свой счет, уведомил арендодателя о произведенных работах и их стоимости. Арендатор не внес арендные платежи за текущий и следующие 2 месяца, полагая, что в счет оплаты аренды должны быть зачтены его расходы на ремонт. Арендодатель требует досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку арендатор трижды не внес арендную плату в установленный договором срок. Правомерны ли позиции сторон?


В соответствии с п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Исходя из текста задачи следует, что в договоре аренды обязанность по проведению капитального ремонта не была возложена на Арендатора. Действующее законодательство также не содержит положений, согласно которых обязанность по проведению капитального ремонта офисных зданий (как полностью, так и только крыши) возлагалась бы на Арендатора. Следовательно, обязанность по проведению капитального ремонта крыши лежит исключительно на Арендодателе. Доводы Арендодателя относительно того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на Арендатора ввиду того, что последний принял помещение без каких-либо замечаний не состоятельны, так как законом (ст. 616 ГК РФ) определен специальный порядок возложения на Арендатора обязанностей по осуществлению капитального ремонта путем указание на это в договоре аренды.

В соответствии с абз. 4 п.1 ст. 616 ГК РФ нарушение Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает Арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Учитывая, что согласно условий задачи поломка крыши мешала осуществлению нормальной деятельности Арендатора, то можно считать, что дальнейшие действия по самостоятельному ремонту Арендатором крыши были вызваны неотложной необходимостью. Данный вывод подтверждается материалами обобщения судебной практики (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
 
Согласно п.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; в случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил; для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из текста задачи не понятно, какие именно документы Арендатор предоставил Арендодателю.

В том случае, если Арендатор предоставил Арендодателю помимо документов, подтверждающих стоимость ремонтных работ ещё и уведомление о зачете своего требования об оплате стоимости ремонтных работ крыши к требованиям Арендодателя об оплате суммы арендной платы за спорный период, то оснований для досрочного расторжения договора нет.
Если же Арендодателю были предоставлены только документы, подтверждающие стоимость ремонтных работ крыши, тогда есть предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора аренды ввиду неоплаты более двух раз подряд суммы арендной платы. В случае расторжения договора аренды Арендатор может взыскать с Арендодателя расходы по ремонту крыши в качестве неосновательного обогащения.
 


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!




Образцы заявлений

Законодательство