Заключен договор аренды офисного помещения сроком на 1,5 года. Договор не зарегистрирован. Арендатор использовал помещение, однако арендную плату не перечислял.
Можно ли при отсутствии государственной регистрации считать договор заключенным? Каковы возможные перспективы обращения арендодателя с иском о взыскании арендной платы?
В силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более года.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.
Анализ судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не влияет на правоотношения сторон. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора. То есть стороны обязаны исполнять условия договора независимо от наличия или отсутствия регистрации.
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ.
Соответственно, если арендатор не платит с арендную плату, то предлагается следующий план действий:
- Составляется претензия арендатору с требованием погасить задолженность по арендной плате. составляем письменную претензию арендатору.
- При отсутствии удовлетворения претензии, арендодателю следует обратиться в суд с соответствующим иском о взыскании задолженности по договору аренды. Кроме того, арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке на основании ст. 619 ГК РФ.
Данный план действий является предпочтительным, т.к., как уже было сказано выше, свежая судебная практика исходит из того, что незарегистрированный договор аренды все же считается заключенным (см., например, вывод, изложенный в Апелляционном определении Омского областного суда от 08.06.2016 по делу N 33-5143/2016, в котором суд указал на то, что фактически между сторонами был заключен договор аренды помещения, хоть и не был зарегистрирован).
Однако необходимо учитывать, что у суда может быть иная позиция. Возможно, суд посчитает, что данный договор аренды является незаключенным. В таком случае, арендодателю следует обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (ПП ВАС РФ от 18.03.2008 г. N 15057/07 по делу N А47-8512/2006-3ГК).
