Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Споры с застройщиками в 2018 году - судебная практика, в суде


Долевое участие в строительстве может показаться отличным вариантом в разрешении жилищных проблем.

При выборе проверенного застройщика проблемы не возникают и дольщик получает недвижимость по истечении оговоренного периода времени, но в некоторых случаях граждане вынуждены защищать свои права посредством обращения в суд и последующего разбирательства.

Общие моменты

Долевое участие в строительстве представляет собой договор, в соответствии с которым гражданин или организация выступают в качестве участника такого строительства, выплачивая другой стороне (застройщику) оговоренную цену.

При этом участник имеет право на получение оговоренного объекта недвижимого имущества (как правило — квартиры) в собственность по истечении оговоренного периода времени.

Говоря иначе, участники фактически спонсируют строительство объекта недвижимости, хотя данные отношения далеки по своей природе от инвестирования.

Переход права собственности производится после того, как недвижимость будет сдана в эксплуатацию, а никак не раньше.

Споры между застройщиком и участником происходят достаточно часто. На практике многие застройщики или вовсе не заканчивают объекты, или не доводят процедуру до конца.

В итоге участники остаются без денег, а также без обещанных им объектов. Суды часто рассматривают иски о взыскании денежных сумм с таких застройщиков и решение в большинстве случаев принимается в пользу граждан.

Однако это не означает, что права таких граждан защищены в полной мере. Выиграть суд — это только начало.

Впоследствии необходимо всё же получить недвижимый объект в собственность, а также причитающиеся по решению суда денежные средства.

Сделать это бывает достаточно трудно, так как фактически средства у фирмы могут отсутствовать.

Важные понятия

Договор долевого участия в строительстве Сделка между участником строительства и застройщиком, при которой застройщик получает денежные средства от участника и обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику в оговоренный период времени
Участник строительства Физическое или юридическое лицо, которое оплачивает услуги застройщика и имеет право на получение оговоренного объекта недвижимости (как правило — квартиры)
Застройщик Специализированная строительная организация, имеющая право на осуществление подобного рода деятельности. В ДДУ осуществляет постройку объекта недвижимости и обязуется передать его участникам за оговоренную сумму в оговоренный период времени
Судебный спор Это процесс, при котором специальный орган (суд) рассматривает конфликт между различными субъектами по заявлению (иску) одного из них. В результате процесса выносится решение, обязательное к исполнению
Неустойка Это способ обеспечения обязательства, который характеризуется в начислении штрафной санкции в процентном соотношении от суммы договора за каждый период просрочки исполнения обязательства

Виды договоров

Законодатель предусмотрел несколько видов договоров, при помощи которых застройщик может привлекать инвестиции с целью строительства многоквартирных домов.

Прямо предусмотрены в законе три варианта оформления правоотношений между сторонами:

Договор долевого участия в строительстве Самый распространённый вариант на практике. При этом такой вариант наиболее безопасен для инвестора, так как сделка совершается в строгом соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который содержит широкие права инвесторов. Суть в том, что такая сделка подлежит госрегистрации
Договор паенакопления в ЖСК По сути, граждане создают кооператив и выкупаю паи на недвижимость. Относительно новый вариант сделок, но в некоторых регионах он получил распространение. Не требует обязательной регистрации в Росреестре
Приобретение прав на объект посредством заключения цессии В данном случае гражданин или организация, ранее заключившие ДДУ, уступают права требования к застройщику иному лицу на оговоренных условиях

Все три типа сделок законны и могут свободно применяться на практике.

Законодательная база

Правовое регулирование данного института производится следующими правовыми актами:

Гражданский кодекс РФ Данный правовой акт определяет основы договорных отношений, а также прочие основополагающие моменты, связанные с гражданскими отношениями
Гражданско-Процессуальный кодекс и Арбитражный Процессуальный кодекс Определяет порядок судебных споров, которые могут возникнуть относительно договора долевого участия в строительстве
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Определяет порядок оформления объектов, а также порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Устанавливает основы данного института

Здесь важное значение будет иметь судебная практика, так как подобные споры достаточно часто оканчиваются судебным разбирательством.

Практика позволит подробнее оценить ситуацию и понять, имеет дело перспективу или нет.

Споры с застройщиками в суде

Достаточно часто споры с застройщиками рассматриваются судами, так как они не всегда добровольно исполняют свои обязательства.

Если участником является физическое лицо, то споры рассматривают суды общей юрисдикции, а если организация или ИП — то арбитраж.

Судебные споры часто имеют затяжной характер, так как застройщик может умышленно растягивать процесс, чтобы выиграть время.

Однако, если дело уже дошло до суда, шанс на то, что объект будет в ближайшее время построен, минимален.

К сожалению, количество споров, которые рассматриваются судами по этому поводу, достаточно большое.

Поэтому при выборе застройщика рекомендуется проверить его репутацию. Стоит начать с проверки в сети интернет, затем зайти на сайт ФССП и узнать о наличии у фирмы долгов.

Каких нарушений можно ожидать

К наиболее распространённым нарушениям застройщиков относят следующие:

Застройщик не выполняет работу в срок В договоре должен быть оговорен период времени, в течение которого работы должны быть полностью завершены, но на практике сроки не соблюдаются достаточно часто
Застройщик не выполняет в срок определённый этап работы Как правило, весь процесс разбит на некоторые этапы, каждый из которых означает окончание определённой части строительства. Задержка сроков в данном случае — также распространённое нарушение
Застройщик отказывается принимать претензию В данном случае необходимо просто направить её почтой заказным письмом с описью вложения
Заказчик не исполняет обязательства после претензии Отказывается от выплаты неустойки

Если нарушения так и не будут устранены, то участник вправе обратиться в суд за защитой своих законных интересов.

Обязательно ли заключение ДДУ

На этапе постройки, когда объект ещё фактически не существует, заключение договора купли-продажи на квартиру будет невозможно. Именно поэтому требуется как-то иначе оформлять отношения сторон.

На практике более распространён первый вариант, второй появился в отечественной практике сравнительно недавно.

Оформление договора возможно только посредством этих двух институтов. Остальные варианты могут быть признаны незаконными, а сделки — недействительными.

Судебная практика

Практика по данным вопросам достаточно распространена. Суды рассматривают и коллективные споры, и индивидуальные.

Воронежский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции. Гражданин М. обращался в суд с иском о взыскании неустойки, указывая, что он является участником долевого строительства, полностью оплатил сумму, а застройщик свои обязательства не выполнил.

В заседании застройщик указал, что работы по строительству начаты, просрочка произвелась из-за нехватки финансовых средств и проблем с контрагентами, просил сократить неустойку.

Суд счёл доводы неосновательными и полностью удовлетворил требования истца. Апелляция доводы суда первой инстанции поддержала.

Кроме того, истец взыскал расходы за юридическое сопровождение, а также компенсацию за оплаченную государственную пошлину.

Подобных решений масса, взыскание производится. Как правило, суды на стороне инвесторов, если ответчик не сможет доказать, что свои обязательства выполнил или невыполнение являлось следствием непреодолимой силы.

Особенности разрешения

Судебные споры производятся в общем порядке. Истцу потребуется в обязательном порядке соблюсти досудебный порядок, то есть направить ответчику претензию или требование.

В противном случае иск может быть не принят судом. В остальном процесс производится в общем порядке.

Видео: споры с застройщиками

Если дольщиком являлось физическое лицо, то обращаться следует в суд общей юрисдикции, а если субъект предпринимательской деятельности — то в арбитражный суд.

Споры между дольщиками и застройщиками распространены в достаточной мере. Несмотря на то, что законодатель провёл существенную работу по защите прав инвесторов, а также на общее переосмысление гражданами и организациями данного института, количество споров сократилось, но всё равно является достаточно высоким.

В такой ситуации рекомендуется должным образом оценивать имеющийся договор, а также действующее законодательство.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


+


Образцы заявлений

Законодательство