Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Распространяется ли действие закона о правах потребителей на дольщиков

2018-01-12

  Становясь дольщиком и подписывая договор ДДУ со строительной компанией, частный инвестор автоматически подпадает под действие 214 ФЗ, который, прежде всего, преследует интересы простых граждан. Вместе с тем, участники долевого проекта, инвестирующие деньги в строительство жилья, в котором они будут проживать сами, являются обычными потребителями, поэтому на них также распространяется закон ОЗПП, действие которого направлено на защиту интересов и потребностей слабой стороны, коей являются дольщики. Долевое строительство и закон о защите прав потребителей очень тесно связаны между собой, в частности его положения применяются в тех частях, которые не урегулированы 214 федеральным законом.

Законодательное регулирование

   Дольщики, вступая в долевой проект, являются такими же потребителями, как и граждане, приобретающие товары в магазине или получающие разнообразные потребительские услуги. Строительство дома – это такая же услуга, оказываемая застройщиком в рамках заключенного договора долевого участия.

   Вместе с тем, 214 ФЗ – закон, регулирующий только сферу долевого строительства. Его положения касаются только отношений, возникающих между девелопером и дольщиком в рамках реализации конкретного строительного проекта. Его действие не затрагивает отношения, регулируемые другими законодательными актами, в частности ГК РФ и ЗОЗПП.

В 214 ФЗ прямо указано, что все отношения, которые не регламентированы данным законом, подпадают под действие 2300-1 ФЗ. Поэтому при рассмотрении дел, в которых одной стороной спора выступает дольщик, суды всегда применяют нормы ЗОЗПП, тем самым предоставляя гражданам привилегии, как слабой стороне договорных отношений.

 

Ответственность застройщика перед потребителем

   Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:

  • построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
  • качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.

При невыполнении этих условий, к застройщику применяются санкции, предусмотренные 214 ФЗ и ЗОЗПП. Строительная компания должна выплатить дольщику неустойку, возместить его убытки, компенсировать моральный вред и оплатить штраф.

 

Компенсации дольщикам, как потребителям



    Несмотря на то, что ДДУ и закон о защите прав потребителей тесно связаны, не все его положения применяются при рассмотрении споров дольщиков. В частности по ЗОЗПП неустойка за несоблюдение сроков работ составляет 3% от суммы договора за один день, в то время, как неустойка за задержку строительства рассчитывается по формуле, приведенной в 214 ФЗ. Тем не менее, при взыскании пени за нарушение срока исправления дефектов строительства, применяется 23 статья ЗОЗПП, согласно которой пеня составляет 1% от суммы договора за день просрочки.

  В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.

Согласно статье 13 ЗОЗПП, частный инвестор, как потребитель, может получить с застройщика 50% штраф от полной суммы своего искового заявления. При судебном решении, вынесенном в пользу дольщика, штраф взыскивается в силу закона, независимо от того, заявлял истец такое требование или нет. Однако если участник не отправлял в строительную фирму досудебную претензию, суд может отказать во взыскании штрафа, поскольку по ЗОЗПП штраф присуждается, только если потребителем был соблюден претензионный порядок.

 

   Вместе с тем, если по условиям ДДУ без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. Поэтому суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.

   Другое дело, что такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку суд обычно более благосклонно относится к гражданам, сделавшим попытку мирно урегулировать спор. Претензия повышает шансы выиграть дело и получить с застройщика максимально возможную компенсацию.
 

Подсудность по закону о защите потребителей

    В свете положений данного закона, а конкретно 17 статьи, дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:

  1. по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
  2. по месторасположению фирмы застройщика;
  3. по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.

   Кроме того, в соответствии с вышеназванным законом дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком.

Условия договора, нарушающие права потребителей



В соответствии с законом все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными.

    Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.

   В договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым, застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора. Цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами. Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 ЗОЗПП имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.

   Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика. Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать. Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.

В ДДУ можно найти еще немало условий, ущемляющих права дольщиков, выступающих в договоре потребителями услуг. Все подобные пункты можно оспорить в суде, как противоречащие законодательству. Кроме того, для застройщиков, включающих подобные положения в ДДУ, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.8 статьей КоАП, согласно которой к компании-нарушителю применяются штрафные санкции в размере от 10000 до 20000 рублей.

 

Заключение

Исходя из сказанного, следует вывод, что законодатель рассматривает дольщиков, как потребителей услуг и применяет к ним нормы закона ОЗПП. Это дает немалые преимущества гражданам при рассмотрении споров в суде. Однако, чтобы добиться положенного по закону, необходимо знать и умело применять в свою защиту законодательные нормы. Для этого необходимо привлекать к делу профессиональных юристов, которые правильно расставят акценты и выработают оптимальную стратегию защиты. Компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут отстоять ваши интересы и защитить ваши права. На странице «Контакты» вы найдете координаты, по которым можно связаться с нашей организацией.

 

 



назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!




Образцы заявлений

Законодательство