Почти у любого взрослого жителя страны есть машина, квартира, дачный участок, погреб, доставшийся от бабушки. Если он — единоличный владелец имущества, то его возможности относительно объекта обладания вполне ясны. Его можно продавать, сдавать в аренду, модернизировать по своему желанию, использовать для коммерческих целей. Если же владелец обладает данным объектом не единолично, а совместно с родными, вдвоем или втроем с другими людьми, то это уже общая долевая собственность, либо совместная. Наличие сразу нескольких хозяев значительно усложняет процесс управления совместными ценностями, так как приходится учитывать пожелания сразу всех владельцев.

Понятие общей (совместной) собственности

Сам термин «общая собственность» указывает на наличие у объекта обладания более одного хозяина. Таким объектом может быть как недвижимость, так и машина, денежные средства и прочее. Подробно о том, когда имущество считается общей долевой собственностью, и как возникает совместное владение, можно прочитать в 244-й статье Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Право обладания может быть совместным и долевым. При совместном владении из объекта, по отношению к которому возникли права, не выделяются части, все хозяева владеют им совместно, а при долевом — у каждого владельца есть своя часть от целого.

Допустимые способы реализации имущественных прав регулируются законом. Имущество супругов определяется как совместное, если это не противоречит брачному договору (при условии, что такой договор был подписан). То есть все, что было нажито после заключения брака, принадлежит обоим супругам. Раздел совместно нажитого капитала мужа и жены при разводе происходит по обоюдному решению обеих сторон либо по решению суда, если договоренность не была достигнута.

Если пара проживает вместе без официальной регистрации брака, то имущество каждого партнера считается его собственным. Если супруги заключают при регистрации своих отношений брачный договор, то он может выполнять функцию контракта, который регулирует имущественные взаимоотношения пары и определяет часть каждого в совместной собственности. Тогда это будет уже долевая собственность, а не совместная.

Принимать какие-либо решения относительно объекта собственности и совершать с ним различные операции может любой из хозяев, но только с согласия остальных владельцев. Если их мнение не было учтено либо они не были проинформированы о факте сделки, то они могут оспорить такую продажу или иную операцию через суд.

Также совместной собственностью по умолчанию считаются владения фермерских хозяйств. Если иное не указано в соглашении между фермерами либо не прописано в нормативном акте, то все крестьяне-предприниматели владеют землей и иными имущественными объектами на равных правах, без выделения долей. Об этом говорится в 257-й статье Гражданского кодекса.
Распоряжаться совместным имуществом может тот, кому выдана соответствующая доверенность, либо глава этого же хозяйства. Если необходимость вычленения доли конкретного фермера все же возникнет, то он получит денежную компенсацию, сопоставимую со своей частью. Выделения участка как натурального выражения долевого имущества законодательство не предусматривает.

Особенности общей долевой собственности

Право общей долевой собственности подразумевает деление объекта обладания между всеми его владельцами. При таком делении каждому из них будет принадлежать какая-либо часть от долевого имущества. Размер доли каждого из хозяев определяется согласно статье 245 ГК РФ: они могут быть равными или отличаться. Это зависит от соответствующей договоренности между обладателями долевого имущества или от других объективных факторов (например, один из хозяев долевой собственности получил определенную часть по наследству либо кто-то утратил право владения по решению суда).

Если речь идет о недвижимости, например, о квартире, количество комнат в которой совпадает с числом владельцев, то каждому из них в качестве доли может быть определена комната. При этом пространства общего пользования, такие как ванная комната или кухня, не делятся. Каждый из собственников получает право пользования этими площадями на равных правах с остальными.

Размер доли собственника может меняться с течением времени. Причиной тому может стать появление нового владельца, выход одного из них из совместного обладания долевой собственностью, а также модернизация самого объекта, вследствие которой он увеличил свою ценность и/или площадь, если это недвижимость.

Хотя при долевой собственности каждый хозяин имеет обозначенную часть от целого, которая является его личным имуществом, распоряжаться ей по своему усмотрению он не может. Ведь право владения долевой собственностью распространяется на всех хозяев, а значит, должны учитываться их интересы. Так, при продаже своей доли, согласно статье 250 Гражданского кодекса, он должен предоставить преимущественное право выкупа другим хозяевам.

Искать покупателя на стороне можно только в том случае, если все они откажутся от покупки. Если же один из собственников продал свою долю, не уведомив об этом остальных, то они могут обжаловать такую сделку в судебном порядке и потребовать реализации своего приоритетного права приобрести часть долевого имущества.

В чем разница и что лучше

Общая черта обоих типов владения — это наличие сразу нескольких хозяев у одного объекта имущества. Но вот способы управления, а также порядок раздела между собственниками для долевой собственности и совместного владения отличаются. Если долевую собственность можно делить как в натуральном выражении, так и путем выплаты денежного эквивалента от доли, то для разделения совместной придется сначала эту долю определить. Это можно сделать как договорившись с остальными собственниками, так и через суд.

Еще одно отличие: правила продажи имущества. Собственник доли может свободно реализовать ее, достаточно лишь сначала предложить сделку остальным хозяевам, а затем выставлять свою часть долевой собственности на продажу, если они отказались от покупки. Совместную собственность так просто не продать, сначала придется ее разделить.

Отличаются данные два типа владения имуществом и по характеру возникновения прав и обязательств. Так, долевая собственность чаще всего возникает вследствие договора, а совместная появляется при заключении брака или приватизации недвижимости. Как понятно из описания отличий, долевая собственность — более удобный вариант владения. Такой формат позволяет без труда продать свою часть имущества. В случае с совместным владением придется сначала решать вопрос о том, как поделить нажитое.

Правила определения долей и распоряжения ими

Если у имущественного объекта сразу несколько долевых собственников, встает вопрос о выделении доли для каждого из них. Доли могут быть как равными, так и отличаться по размеру. Определение, какая часть от общей собственности принадлежит каждому из владельцев, происходит несколькими путями:

• в соответствии с законом;
• по договоренности между собственниками.

Если отсутствует возможность определить размер доли каждого из владельцев, то по закону право собственности на такой объект делится между хозяевами в равном процентном соотношении. Также совместная собственность делится на равные части, если это имущество, нажитое супругами в браке.

Право общей долевой собственности подразумевает, что каждый из владельцев волен распоряжаться своей частью имущества. Это подразумевает как получение дохода от каких-либо коммерческих операций с имуществом, так и исполнение обязанностей в объеме, пропорциональном доле в общем владении. То есть собственник не только претендует на часть дохода, но также и несет все расходы и иные обязательства, связанные с эксплуатацией имущества и поддержания его в надлежащем состоянии. Также каждый собственник уплачивает налоги со своей доли прибыли.

Право общей собственности позволяет любому из владельцев распоряжаться коллективным имуществом, если остальные согласны с таким положением дел. Доходы и расходы, связанные с объектом долевой собственности также делятся по договоренности либо тратятся и оплачиваются совместно. Размер доли каждого из собственников может меняться со временем. Основанием для изменений могут служить следующие обстоятельства.

1. Финансовый или иной вклад одного из собственников в улучшение объекта общей долевой собственности.
2. Трудовой вклад одного из собственников в улучшение имущественного объекта.
3. Другие действия и вложения, направленные на приращение общего имущества.

Увеличение доли одного из собственников, возникшее вследствие приращения им общей долевой собственности, возможно только в том случае, если произведенные им улучшения неотделимы от основного объекта владения. Также часть владения такого собственника может остаться прежнего размера, если все владельцы придут к общему решению по этому вопросу и выплатят ему компенсацию, соотносимую с размером произведенных улучшений.

Общая долевая собственность на землю

Довольно часто объектом общей долевой собственности становятся земельные участки. Как правило, такая долевая собственность — это результат наследования земли сразу несколькими наследниками. Каждый из собственников участка может использовать его для обработки и извлечения пользы в соответствии с размером своей части. Также каждый из владельцев имеет право эту долю продавать, сдавать в аренду или дарить.

Если один из хозяев земли планирует производить с ней какие-либо операции, то сначала необходимо выделить свою часть участка, то есть долю. При долевом владении она уже известна. При совместном владении придется заключать письменное соглашение, в котором будут указаны размеры участка, и вносить изменения в учетные документы.

Такое соглашение подписывается в соответствии с 11-й статьей Земельного кодекса и регистрируется в нотариальной конторе. Подписывают его все владельцы общего участка, а информация о выделении части территории конкретному владельцу доносится до местного отделения Госкадастра.

Когда земля разделена между владельцами, проведено межевание, подписано соглашение либо получено решение суда, то каждый из собственников вправе подать заявление о постановке своего нового участка на кадастровый учет. Таким образом, из одного общего участка получается несколько частных, и каждый владелец может распоряжаться своей частью земли по своему усмотрению.