В соответствии с п. 2 ст. 434.1. ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно. К числу недобросовестных действий при проведении переговоров гражданское законодательство относит внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать (подп. 2 п. 2 ст. 434.1. ГК РФ).
Исходя из условий задачи, действия потенциального арендатора, а именно предоставление плана по использованию площадей и комплекта документов, были направлены на заключение договора. Более того, арендодатель готовил площади для потенциального арендатора и направил в его адрес подписанный договор. Изложенное свидетельствует о том, что в сложившейся ситуации арендодатель не мог ожидать уклонения потенциального арендатора от заключения договора.
Пунктом 3 ст. 434.1. ГК РФ предусмотрено, что сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
В пункте 20 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» отмечается, что сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. В результате возмещения убытков, причиненных недобросовестным поведением при проведении переговоров, потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом. Например, ему могут быть возмещены расходы, понесенные в связи с ведением переговоров, расходы по приготовлению к заключению договора, а также убытки, понесенные в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом (ст. 15, п. 2 ст. 393, п. 3 ст. 434.1, абз. 1 п. 1 ст. 1064 ГК РФ).
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), если бы его право не было нарушено. В пункте 59 Обзора судебной практики по делам, связанным с разрешением споров о защите интеллектуальных прав, утвержденного Президиумом ВС РФ 23.09.2015, разъяснено, что для наступления ответственности, установленной правилами ст. 15 ГК РФ, необходимо наличие состава (совокупности условий) правонарушения, включающего: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков.
Таким образом, в указанном случае арендатор вправе потребовать с потенциального арендатора возмещения понесенных убытков. В качестве таковых могут быть признаны расходы арендодателя по подготовке площадей для потенциального арендатора при условии их документального подтверждения. Для взыскания убытков в виде упущенной выгоды арендодателю необходимо будет доказать, какие доходы он реально получил бы, если бы он не вступал в переговоры с недобросовестным контрагентом, обосновать с разумной степенью достоверности их размер (см. п. 5 ст. 393 ГК РФ) и причинную связь между недобросовестными действиями контрагента при ведении переговоров и названными убытками. Указанный вывод находит отражение в материалах судебной практики (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2017 по делу № А41-90214/2016).
