Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Нежилое помещение арендовано на 5 лет. Договор аренды не зарегистрирован. Спустя два года после заключения договора арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован. Обоснована ли позиция арендодателя? Каковы риски арендатора?


Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст.450 ГК РФ).

Таким образом, позиция арендодателя является неправомерной, поскольку он как сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, а иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Также необходимо отметить, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Риск арендатора по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды, заключается в том, что он не может ссылаться на сохранение договора при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого помещения, не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Данная позиция подтверждается также п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


+


Образцы заявлений

Законодательство