Одной из гарантий защиты прав и законных интересов дольщиков является неустойка, установленная Законом № 214-ФЗ за просрочку передачи объекта долевого строительства дольщику и подлежащая уплате застройщиком за каждый день просрочки.

Как определяется срок передачи объекта долевого строительства

Срок передачи объекта долевого строительства является обязательным условием договора участия в долевом строительстве.

  Как правило, в договоре долевого участия фигурируют два основных срока - срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию (определяется датой выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

  Передача дольщику объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта и недопустима до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома или иного построенного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре различными способами:

• конкретной датой (например, «в срок не позднее 31.12.2016»).
• обозначением периода (например, «в III квартале 2016 года»);
• поставлен в зависимость от определенной в договоре даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (наиболее часто встречающийся на практике вариант).

Начало просрочки застройщика, соответственно, определяется днем, следующим после окончания согласованного в договоре срока передачи объекта долевого строительства дольщику.

  Законом об участии в долевом строительстве закреплена обязанность застройщика в случае, если он не укладывается в предусмотренные договором сроки, письменно проинформировать об этом дольщика (не менее чем за два месяца до истечения сроков). На практике застройщики обычно навязывают дольщикам подписание дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого строительства.

  В случае, если просрочка передачи объекта застройщиком допущена, и Вы не получали уведомление о переносе сроков завершения строительства, целесообразно подготовить и направить в адрес застройщика аргументированную претензию о неисполнении обязательств по договору с требованием об уплате неустойки, а также возмещении причиненных убытков.

  Неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика применением дополнительных мер ответственности - в частности, штрафа в размере 50 % от присужденной в пользу дольщика суммы.

Как рассчитывается неустойка за просрочку передачи объекта

  За просрочку передачи дольщику объекта долевого строительства установлена законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если дольщик - физическое лицо, неустойка подлежит уплате в двойном размере.

Например, при просрочке около 180 дней и стоимости квартиры 8 000 000 рублей, размер неустойки составит примерно 960 000 рублей.

  Однако, в большинстве случаев, неустойка снижается судами на основании нормы об уменьшении неустойки по заявлению застройщиков, которые ссылаются на якобы не зависящие от них причины, не позволившие вовремя ввести объект в эксплуатацию, а также на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

  Опровержение доводов застройщика и итоговая сумма присужденной неустойки, в конечном счете, зависит от аргументированности позиции юриста дольщика о серьезности последствий нарушения застройщиком своего обязательства, недобросовестности застройщика, а также скрупулезности в части составления правильных расчетов и надлежащего оформления доказательств.

При должном профессионализме представителя дольщика с застройщика может быть взыскана весьма внушительная сумма компенсации в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства.

Необходима правильная оценка ситуации

  Помимо взыскания неустойки Закон об участии в долевом строительстве 214-ФЗ предусматривает и иные способы защиты прав и интересов дольщиков в случае просрочки застройщиком передачи объекта, в частности, расторжение договора долевого участия в одностороннем или судебном порядке с применением к застройщику соответствующих мер имущественной ответственности.

  В некоторых случаях дольщику гораздо выгоднее расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги + проценты + штраф + убытки + компенсацию морального вреда, нежели ждать передачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

  Такой вариант является рациональным, когда интерес в получении объекта долевого строительства потерян (к примеру, Вы хотите переехать в другой город), а застройщик представляет успешную компанию с реальными активами.

  Бывают случаи, когда застройщик готов удовлетворить Ваши финансовые претензии в досудебном порядке, но в гораздо меньшем размере, чем Вы требуете, или же предлагает заключить мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

  Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.

Специалисты Регионального центра правовой безопасности оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.