Чем мы можем Вам помочь?

Задать вопрос юристу


Неотделимые улучшения в арендованное имущество (расходы не возмещаются): налоговые последствия в части налогообложения прибыли у арендодателя и арендатора


Улучшения бывают:
- отделимыми. Это улучшения, которые арендатор (ссудополучатель) может отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не повредив его, и оставить себе. Например, съемная аппаратура системы видеонаблюдения, автосигнализация, кондиционер. Такие улучшения являются собственностью арендатора (ссудополучателя) (п. 1 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ);
- неотделимыми. Это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции. К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации. Такие улучшения - собственность арендодателя (ссудодателя) (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором (ссудополучателем), возмещается арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):
- если это прямо предусмотрено договором аренды (ссуды);
- если арендодатель (ссудодатель) дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).
В остальных случаях арендодатель (ссудодатель) не обязан возмещать арендатору (ссудополучателю) стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ).
 
Для арендатора:
Неотделимые улучшения считаются переданными арендодателю (ссудодателю) на ту из дат, которая наступит раньше:
- или на день подписания с арендодателем (ссудодателем) акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
- или на день возврата арендованного (полученного в ссуду) имущества.
Для налога на прибыль в первую очередь имеет значение, есть ли согласие арендодателя (ссудодателя) на создание неотделимых улучшений.
Если неотделимые улучшения созданы без такого согласия, то их стоимость в налоговых расходах учесть нельзя (п. 1 ст. 256, п. 16 ст. 270 НК РФ, Письмо Минфина от 17.12.2015 N 03-07-11/74085).
Если согласие есть, то налоговый учет у арендатора зависит от того, возмещает ли арендодатель (ссудодатель) стоимость неотделимых улучшений.
Вариант 1. Стоимость улучшений не возмещается. В этом случае затраты на создание улучшений формируют первоначальную стоимость отдельного объекта ОС, по которому (п. 1 ст. 258 НК РФ):
1) нельзя применить амортизационную премию (Письмо Минфина от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663) хотя в НК прямого указания на данную норму нет;
2) СПИ равен (Письмо Минфина от 07.12.2012 N 03-03-06/1/638):
- если неотделимые улучшения представляют собой отдельный объект ОС (например, лифт) - СПИ, определенному для этого ОС в соответствии с Классификацией ОС;
- в иных случаях - СПИ арендованного (полученного в ссуду) ОС;
3) амортизация начисляется только до окончания действия договора аренды (ссуды) с учетом пролонгации. Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды (ссуды) того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.2011 N 03-03-06/1/689).
 
 
Для арендодателя:
Для налога на прибыль
Вариант 1. Неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя и не возмещаются
Факт осуществления арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного имущества, на признание арендодателем расходов не влияет, так как стоимость несогласованных неотделимых улучшений он не возмещает (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Кроме того, у арендодателя не возникает налогооблагаемого дохода при получении от арендатора имущества с неотделимыми улучшениями (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). 
 
Вариант 2. Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя (без возмещения)
В то же время, по мнению Минфина России (Письмо от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280), если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя (без возмещения затрат на их приобретение), то при их безвозмездном получении они учитываются арендодателем в составе внереализационных доходов в качестве безвозмездно полученных работ на основании п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ. При этом к внереализационным доходам относятся только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Аналогичный вывод следует из Письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986. Хотя данное Письмо касается организаций, применяющих УСН, но сделанный в нем вывод применим в рассматриваемом случае и к организациям - плательщикам налога на прибыль. Однако такая позиция представляется весьма спорной. Применение нормы пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ не обусловлено наличием или отсутствием согласия арендодателя на выполнение арендатором неотделимых улучшений. 
Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества являются амортизируемым имуществом, поэтому расходы списываются путем амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ).
Начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).


назад



Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


Закажите услугу у юриста

Ваши обращения конфиденциальны!


+


Образцы заявлений

Законодательство