Рынок недвижимости разделен на две ветки вторичного жилья и новостроек. Любому из нас хочеться начать жизнь в новой квартире, рынок новостроек как правило предлагает оформление жилья путем договора долевого строительства.  Но как показывает практика не всегда покупка отвечает ожиданиям и с квартирами, возникают проблемы ввиду нарушения правил строительства или неправильной работы строителей. Если Вы еще не приняли квартиру, не подписали акт приёма-передачи квартиры, то все действия сводятся к указанию застройщику на недостатки и дефекты и отказа до момента их устранения подписать акт, подкрепляя свои слова соответствующей претензией.

   Но что делать в случае обнаружения дефектов, если квартира принята от застройщика и акт уже подписан. Здесь Ваши действия делятся, на три варианта. В соответствии с российским законодательством Вы вправе потребовать устранение недостатков от застройщика за его счет в разумный срок, либо уменьшение цены договора, либо возмещение средств истраченных Вами на устранение дефектов.

  Но успех удовлетворения таких требований, вероятнее всего придется добавится в судебном порядке, где потребуется строительная экспертиза и грамотная юридическая помощь профессионалов. При этом должно быть доказано, что Ваш дом стал непригодным для жизни, ввиду нарушений при строительстве.

   Но для начала необходимо написать претензию с обоснованием своих требований с точки зрения строительных норм и юридическими ссылками на действующее законодательство о долевом строительстве и защите прав потребителей. При этом такая претензия должна быть подана в течении гарантийного срока предоставляемый застройщиком, как правило, это 5 лет, а на отдельные части инженерных сооружений 3 года. Сторонами могут быть предусмотрены иные сроки в договоре долевого участия.

   Очень часто возникает и покупателей и собственников таких квартир, возможность расторжения договора долевого участия, если будут обнаружены дефекты или квартира не понравится.

   Законодатель и сложившаяся судебная практика разрешает расторгнуть такой договор, но только если нарушены существенные условия договора. Под существенными условиями договора, понимаются нарушения застройщика в результате которых дом полностью непригоден для проживания или опасный для такого проживания. Например существует угроза обрушения стен, потолка, в доме отсутствует горячая вода, отопление, канализация и это неустранимые недостатки. Все это также придется доказывать с помощью экспертиз и судебных тяжб, где будет необходима юридическая помощь, но результат Вас порадует, ведь Вы расторгнете договор и вернете суммы потраченную на покупку, штраф за нарушение Ваших прав, возмещение все расходом на экспертизы и юридическую помощь.

   Стоит помнить, что застройщик не всегда отвечает за недостатки. Если какие-либо дефекты возникли из-за нормального износа дома или жильцы не соблюдают требования и правила эксплуатации, то застройщик не несет за это ответственности.

  Важно понимать, что если возникли в Вашем доме дефекты и недостатки, необходимо незамедлительно обращаться с претензий к застройщику и сообщать обо всех дефектах, ведь маленькие дефекты ведут к большим и проще устранить все на начальных этапах. Помимо этого если застройщик не идет на контакт, то готовится стоит к судебным тяжбам, где даже на первых этапах лучше доверить все профессионалам и не затягивать обращение к юристам. Лучше приложить все усилия в первом судебном процессе, чем обжаловать в апелляции и кассации, где шансы выиграть значительно снижаются. А также готовитесь к строительной экспертизе без нее Ваши шансы выиграть такое дело сводятся к минимуму.

   Важно, обратится к застройщику Вы можете, как самостоятельно, так и коллективно с соседями и выходить в суд с исковым заявлением, можете также вместе. И также важно, если Вы прилагали усилия и несли затраты самостоятельно на устранение дефектов, сохранять все платежные документы, так как возможно эти убытки возместить за счет застройщика.

   Обратимся к практике – апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2014 по делу № 33-47089/14.

  Суть дела. Женщина купила жилье в новостройке и оплатила внутреннюю отделку. Ремонтные работы приняла по акту до начала эксплуатации дома. После чего выяснила, что окна установлены неправильно, а внешняя стена комнаты продувается. Строительная компания проигнорировала две претензии в ее адрес. В присутствии застройщика Мосжилинспекция составила акт с описанием всех недостатков. Застройщик не пожелал их устранять. Но избежать ответственности не получилось, суд указал, что нужно возместить жильцу, понесенные траты, заплатить неустойку и моральный ущерб.

   Мотивы суда.

   1. Экспертиза подтвердила, что при строительстве допущены серьезные нарушения, которые могут привести к промерзанию конструкций и нарушению в квартире теплового режима. Помимо этого, в санузле неправильно установлена вентиляция. Сумма работ по устранению недостатков рассчитана верно.

  2. Законом определено, что именно застройщик должен доказать соответствующее качество выполнения работ.

   Учитывая заключение экспертизы, отсутствие доказательств соблюдения требований к качеству работ или освобождения от ответственности, ответчик обязан возместить жильцу понесенные затраты.

  3. Доводы ответчика, что затраты нужно обосновать и подтвердить документами, не являются верными. Предмет иска – возмещение убытков, возникших из-за устранения дефектов. Согласно ГК, убытки должны быть возмещены полностью.

   Ответчик не доказал, что не виноват в возникновении дефектов. Таким образом, суд за пределы заявленных требований не вышел.

  Вот еще пример дела, которое выиграл дольщик – апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2014 по делу № 33-35038/2014. Здесь также застройщик плохо установил окна и ему пришлось возмещать причиненный ущерб.

   Когда суд не принимает решение в пользу дольщика? Если не доказано, что недостатки возникли по вине строителей. К примеру, апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2014 по делу № 33-15162.

   Объект был построен и введен в эксплуатацию. Дольщики помещения приняли, акты подписали. Во время проживания обнаружили серьезные проблемы: электроснабжение производится по временной схеме, лифты использовать запрещено, холодная вода отключена. Застройщик недоделки исправлять отказался.

   Суд отказал дольщикам в удовлетворении требований, потому что вина застройщика не доказана. Не представлено доказательств, что причиной недостатков является нарушение строительных норм. В документах о передаче дома к заселению указано, что лифты исправны, а электроснабжение для данной категории налаживается в течение 2 лет. Значит, застройщик передал дом в нормальном состоянии передал, квартиры для жизни пригодны.

   Думаю, жильцам стоило более внимательно отнестись к приемке объекта и подробно описать в акте все недостатки. Теперь уже остается обращаться в эксплуатирующую организацию за решением проблем.