Поскольку всё больше людей пытаются заработать, сдавая в аренду свои квартиры или комнаты, договор аренды жилья становится всё более популярным документом. Посмотрим же, как правильно он составляется и какие трудности могут ожидать того, кто решил этим заняться.
Кому нужен образец договора аренды жилья?
Строго говоря, договор должны заключать все. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга, лучше оформить отношения в письменном виде — ведь договор необязательно должен быть возмездным (См. Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.
И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — статья же 162 ГК РФ прямо гласит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно всё тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья, но ещё и должна использоваться всегда, когда сумма сделки превышает 10 тысяч рублей. Месячная же стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе уже сейчас обходится заметно дороже.
Договор аренды жилья — скачать бесплатно или обратиться к юристу?
Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идёт о сделке 2 граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.
Однако бывают случаи, когда лучше всё-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:
- есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
- договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
- размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.
В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.
Что должен содержать типовой договор аренды жилья?
В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключённым. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:
- о личности арендодателя и арендатора;
- предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
- размере арендной платы (в принципе, её можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).
Структура договора аренды жилья
Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.
Так, договор должен содержать следующие разделы:
- Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
- Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
- Размер арендной платы.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон.
- Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет.
- Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.
Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.
Разберём теперь некоторые из элементов структуры подробнее.
Лица, заключающие договор
Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:
- договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
- договор коммерческого найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами.
В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору коммерческого найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).
Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.
Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения
С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:
- договоры продолжительностью более года;
- договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).
Деление это связано со следующими обстоятельствами:
- Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
- Договоры, заключаемые на 1 год и больше, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.
Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.
В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жильё на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.
Плата за жильё
Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму ещё не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.
Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счёт в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.
Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.
Права и обязанности сторон по договору найма жилья
Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:
- Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путём прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
- Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жильё только для проживания и обеспечивать его сохранность.
В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:
- При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
- Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берётся плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.
Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.
Ответственность по договору аренды жилья
Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.
По закону наниматель (арендатор) отвечает:
- За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
- За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
- За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.
