На рынке недвижимости существует огромное количество пустующих квартир, потому что собственники жилья не знают как сдать квартиру в аренду. Обратиться в агентство недвижимости, или же самостоятельно заняться этим? Вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно, чтобы она приносила прибыль – волнует многих собственников, кто имеет «лишнюю» жилплощадь.
Готовим квартиру к сдаче
До того как сдать квартиру в аренду, необходимо определиться, как собственник собирается её сдавать – посуточно или же на длительный срок. Если посуточно, то о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Как правило. В такой квартире будут жить либо командированные, либо те, кому нужно жильё на пару дней.
Если собственник решил, что квартира будет сдаваться на длительный срок, то ему нужно решить – его квартира эконом - класса или же элитное жильё. Но, квартиры в старых домах не могут быть элитными, даже при наличии очень дорого ремонта.
Но, в любом случае, квартиру нужно привести в порядок. Приличные люди, которые хотят жить в комфортных условиях, не будут заселяться, если в квартире нет хорошего ремонта.
Квартиры эконом - класса
Большим плюсом будет наличие хорошей и прочной двери, с уникальным замком. Все, без исключения арендаторы беспокоятся за свой имущество. Такая дверь их успокоит.
Наличие пластиковых окон – тоже плюс к стоимости. Необходимо избавиться от старой мебели, в том числе и мягкой. Достаточно будет, если в квартире будет шкаф, 2 спальных места и кухонный гарнитур. Это имеет значение, если квартира сдаётся с мебелью.
Наличие телефона и интернета приветствуется. А если в квартире будет проведено кабельное телевидение – просто прекрасно. Дополнительным плюсом будет наличие посудомоечной и стиральной машины.
Стоит также учитывать потребности потенциальных жильцов в инфраструктуре. Если в данном районе она не слишком развита, то это снижает стоимость арендной платы. То же самое относится и к транспортной сети. Если до метро или ближайшей автобусной остановки придётся долго добираться, то стоимость квартиры будет меньше, чем у аналогичной, но рядом с метро.
Сдаём элитное жильё
К элитному жилью совершенно другие требования. Ремонт должен быть экстра – класса. Дорогим и качественным должно быть всё – обои, половое покрытие, сантехника и мебель.
Огромное значение имеет не только инфраструктура, но и сам район, где находится квартира. В каждом населённом пункте есть «дорогие» районы, а есть «дешёвые». И одинаковые квартиры стоят по-разному.
Наличие детских садов, школ, дополнительных курсов для образования детей и взрослых, наличие частных и государственных медицинских учреждений, магазины и детские площадки – всё это имеет огромное значение для арендаторов элитного жилья. Они готовы платить за аренду квартиры приличные деньги, соответственно, и условия жизни им нужно предлагать соответствующие.
Наличие охраняемой автостоянки, консьержа в подъезде, камер видеонаблюдения во дворе, наличие поста охраны, доступность бытовых служб – сантехников, электриков и другого обслуживающего персонала – всё это влияет на стоимость элитной квартиры.
Если квартира сдаётся с мебелью, то и мебель, и техника должны соответствовать жилью. Они должна быть новыми, дорогими и стильными. Всё должно соответствовать отделке и стилю, который соблюдён в комнатах, на кухне и в санузле.
Сдаём квартиру самостоятельно
Некоторые собственники квартир предпочитают самостоятельно искать арендаторов. Такая инициатива может закончиться печально. Можно «нарваться» на неплательщиков и непорядочных людей.
Решив самостоятельно вселить арендаторов на свою жилплощадь, стоит учитывать несколько моментов. Искать жильцов лучше по знакомым.
Не получается так, то нужно поместить объявление в газетах и интернет – форумах. В наш век информации, это имеет огромный успех. Но, половина успеха зависит от правильно составленного объявления.
В объявлении должны быть указаны все плюсы квартиры и района, где она находится. Не стоит их расписывать на огромном листе, пары заманчивых предложений будет достаточно. Обязательна информация об арендной плате, оплате коммунальных услуг и прочих дополнительных платежей, например, за интернет. Наличие мебели или её отсутствие также является важной информацией. И, конечно, контактный телефон собственника.
После подачи объявления, собственнику начнут поступать звонки с предложением показать квартиру. Здесь уже от собственника зависит – как он презентует своё жильё, так он его и сдаст.
Выбрав арендатора, обязательно нужно проверить его паспорт и гражданство. В идеале, нужно сделать себе копию всех страниц паспорта, чтобы в случае мошенничества можно было подать заявление в полицию на конкретного человека. Это упростит ход следствия и поимку мошенника.
Если человек уклоняется от предоставления документов, то лучше не иметь с ним дело.
Сдаём квартиру через агентство
Чтобы не иметь дело с мошенниками и неплательщиками, лучше обратиться к профессионалам – то есть в агентство недвижимости. Собственникам квартир услуги предоставляются совершенно бесплатно. В случае конфликта с жильцами по оплате, собственник всегда может предъявить претензии агентству недвижимости.
Подписав договор с агентством недвижимости, собственнику остаётся только ждать. Агенты будут продвигать и рекламировать квартиру потенциальным арендаторам. Дело собственника, ездить ли на каждый просмотр квартиры, или же доверить это агентам.
Но, искать компетентное агентство недвижимости совсем непросто. Также можно «нарваться» на мошенников, лодырей и обманщиков. Поэтому, в этом вопросе, лучше ориентироваться на рекомендации знакомых и родственников. Если этого нет, то можно почитать отзывы о том или ином агентстве на интернет – форумах. Хорошая репутация «бежит впереди хозяина».
Остановив свой выбор на конкретном агентстве, не стоит стесняться и попросить у них все документы, которые подтверждают их деятельность – лицензию, документы, которые подтверждают квалификацию сотрудников. Многие солидные агентства на видном месте выставляют отзывы своих клиентов. Но, солидные агентства и просят высокую комиссию. Стоит помнить, что скупой платит дважды.
В любом случае, собственник жилья заключает с агентством недвижимости договор на оказание услуг. Единой формы такого договора не существует – это зависит от бухгалтерии в агентстве. Но, общие положения всё же существуют.
Требования к договору с агентством недвижимости
Требования к договору с агентством недвижимости:
- предмет договора – это услуги, которые агентство недвижимости берётся оказывать собственнику жилья;
- подробное описание услуг агентства – входит ли в их обязанности показ квартиры, обязаны ли её рекламировать и другое;
- стоимость вознаграждения, которые получит агент, в случае успешной своей работы. На это также стоит обратить внимание. В договоре должно быть указано, как агент получает комиссию – в любом случае, или же только в случае подбора жильцов;
- срок действия договора – он может быть заключён на месяц, на неделю или же на полгода;
- реквизиты обеих сторон – от собственника – паспортные данные, адрес регистрации и адрес проживания, а также контактный телефон. От агентства – полное наименование, юридический адрес и контактный телефон;
- ответственность обеих сторон в случае нарушения условий договора;
- расторжение договора и гарантии обеим сторонам
Но, прежде чем заключать договор с агентством, нужно показать его юристу, который работает по жилищным вопросам. Это, конечно, снова будет не бесплатно. Но, юрист проверит договор на наличие «подводных» камней.
Чем подробнее расписаны в договоре услуги агентства, тем честнее люди там работают. После того, как арендаторы будут найдены, агентство недвижимости готовит договор аренды, который будет заключаться между собственником и арендатором.
Договор аренды на квартиру
Договор аренду нужно заключать в любом случае – сдаётся ли квартира самостоятельно или же через агентство. В Гражданском Кодексе договору аренды посвящена гл. 34. Но, договор аренды – договор, по которому за плату сдаётся любое недвижимое имущество, кроме жилого. Поэтому, к сдаче за плату квартиры надо применять понятие «договор найма». Но, привычнее употреблять «договор аренды» ». Договору найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ.
Согласно ст. 674 ГК РФ, договор аренды жилого помещения может быть заключён только в письменной форме. Общие положения договора аренды жилого помещения регулируются Гражданским Кодексом.
Требования к договору аренды следующие:
- должен быть указан предмет договора – согласно ст. 673 ГК РФ, объектом такого договора служит квартира. Должно быть дано подробное её описание – метраж, этажность, наличие или отсутствие мебели. Также должны быть указаны реквизиты документа, на основании которого собственник владеет данной квартирой;
- сумма арендной платы за месяц проживания в квартире. Также должен быть указано, кто будет платить за коммунальные платежи, электричество и другие дополнительные расходы, например интернет;
- срок действия договора – необходимо указывать срок, на который квартира сдаётся жильцам. Это делается во избежание недоразумений;
- должны быть указаны лица, которые имеют право проживать вместе с арендатором. По закону, а именно в ст. 677 ГК РФ указано, что арендатором может быть только один человек. Но, в договоре должны быть указаны лица, которые будут с ним проживать.
- обязанности арендодателя и арендатора. Здесь должно быть подробно указано, что имеет право делать собственник квартиры (например, как часто он может посещать квартиру с осмотром) и арендатор (например, сдавать квартиру в субаренду). Обязанности обеих сторон регулируются в ст. 676 и 678 ГК РФ;
- реквизиты сторон. Здесь указываются полные Ф.И.О., паспортные данные, адреса постоянной или временной регистрации.
Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором
И ту, и другую сторону волнует такой вопрос – а мелкий ремонт за чей счёт? Например, сломалась в двери в ванную комнату ручка. Кто должен её покупать и менять?
В Гражданском Кодексе, а именно в ч. 1 ст. 681 ГК сказано, что мелкий ремонт в арендуемой квартире, осуществляется за счёт арендатора, если иное не установлено в договоре. Поэтому, очень внимательно нужно составлять договор, чтобы не попасть на такую хитрость.
Капитальный же ремонт, например, замена окон, согласно ч. 2 ст. 681 ГК РФ, является обязанность собственника. Опять же, если иное не обговорено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что арендаторы сами проведут ремонт, но в счёт арендной платы. Такое уточнение не воспрещается законом.
Налог со сдачи квартиры
Получение арендной платы является получением дохода, согласно ст. 23 НК РФ. Поэтому собственник жилья должен уплачивать налог на доходы в размере 13% от месячной арендной платы.
Конечно, бегать каждый месяц в налоговую инспекцию, и отчитываться не нужно. Физические лица должны подать декларацию о доходах до 30 апреля следующего года, идущего за тем, в котором был получен доход.
До этого же срока необходимо заплатить подоходный налог, равный 13% от годовой суммы полученного дохода. То есть, 13% от годовой арендной платы, полученной в течение прошлого года.
Для экономии своих средств, собственник может оформить ИП, и выбрать системой налогообложения упрощёнку. В качестве налоговой базы нужно использовать «Доходы». Тогда сумма налога к уплате будет равна 6% от дохода, то есть от годовой арендной платы. Но, каждый квартал нужно будет уплачивать авансовые платежи по налогу.
Можно также купить патент на срок аренды и уплачивать соответствующий налог. Стоимость патента на сдачу жилья определяется, исходя из возможного годового дохода от этого. Например, в Москве потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду, в 2014 году, равен 1 000 000 рублей за один самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, стоимость патента за год будет равна 60 000 рублей (1 млн. * 6%).
Уплата налога также является веской причиной нежелания собственников сдавать свои квартиры в аренду. Многие идут на различные ухищрения, чтобы не платить государству. Единицы собственников уплачивают с этого подоходный налог.
Конечно, в налоговых работают совсем не глупые люди. И, если поступил сигнал, о том, что квартира сдаётся в аренду, то они проверят, уплачивается ли налог.
Поэтому, до того как сдать квартиру в аренду стоит учесть и этот момент.
Заключительные положения
Только собственнику жилья решать, как сдать квартиру в аренду – с помощью агентства недвижимости или же самостоятельно. Необходимо учитывать все плюсы и минусы той и другой стороны.
Подводя итоги всего вышесказанного, можно сделать вполне обоснованные выводы, что сдавать жильё лучше всего с помощью профессионалов. Для собственников квартир данная услуга оказывается совершенно бесплатно.
Не стоит забывать, что можно сдать квартиру родственникам или же хорошим знакомым. Тут не обязательно прибегать к услугам профессионалов. Отношения между собственником и арендатором будут строиться на взаимном доверии.
Если собственник решил самостоятельно сдавать свою квартиру, то он должен понимать что он подвергается большому риску. Обман и мошенничество в этой сфере достаточно велик. Можно остаться не только без денег за аренду, но и лишиться обстановки в квартире. Поэтому, сдавая квартиру незнакомым людям, собственнику жилья нужно быть «начеку».
Если собственник не собирается уплачивать в бюджет государства налог на доходы, то он должен помнить, что за это предусмотрена ответственность. Если налоговые органы узнают о неуплате большой суммы налога, то и сумма штрафа также будет не маленькой.
Сумма штрафа рассчитывается как 5% от неуплаченной суммы за каждый полный и неполный месяц просрочки. Такие требования установлены в ст. 119 НК РФ. Такой штраф взимается на несвоевременную подачу налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.
А если собственник квартиры вовремя не уплатил налог, то сумма штрафа будет другой. Если эти действия не совершены умышленно, то сумма штрафа равна 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ). А если неуплата произошла по вине налогоплательщика (то есть умышленно), то сумма штрафа будет в 2 раза больше – 40% от суммы неуплаченного налога.
