По договору ренты с пожизненным содержанием гражданин - получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а плательщик ренты выплачивает ренту этому гражданину или указанному гражданином третьему лицу (ст. 601 ГК РФ).
Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.
Такой договор может предусматривать выплату единовременной денежной суммы вначале и затем определенных денежных сумм ежемесячно до момента смерти, а также оплату коммунальных услуг, ритуальных услуг, процентов за просрочку платежей и т.п. (п. 1 ст. 585, п. 1 ст. 602, ст. 603 ГК РФ).
Договор ренты с пожизненным содержанием предполагает получение рентополучателем дохода. Этот доход облагается НДФЛ.
Доход в виде единовременной денежной выплаты
Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 585 ГК РФ). То есть единовременную денежную выплату по договору ренты вы фактически получаете за продажу имущества. Таким образом, сумма единовременной денежной выплаты по договору ренты относится к доходам от продажи имущества, находящегося в РФ, и может облагаться НДФЛ по ставке 13%.
Если вы передаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то налог уплачивать не нужно. Кроме того, не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
Если вы передаете недвижимость, которая была в вашей собственности меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то вы должны самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ(п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости
Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным после 01.01.2016, для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года - в отношении недвижимости, право собственности на которую получено одним из способов (ст. 217.1 НК РФ):
1) в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником согласно СК РФ;
2) в результате приватизации;
3) при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.
Для расчета суммы НДФЛ и подачи налоговой декларации рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Рассчитайте налог
Формула расчета налога выглядит так:
НДФЛ = (сумма дохода от продажи - имущественный вычет) x 13%, или
НДФЛ = (сумма дохода от продажи - расходы по приобретению недвижимости) x 13%.
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором ренты. При этом если вы передаете недвижимость, приобретенную после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):
сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.
Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
При расчете вы можете уменьшить сумму дохода от продажи по выбору (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
1) на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и доли в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (или доли в указанном имуществе) либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости, например гаража;
2) на расходы по приобретению этой недвижимости. Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества. Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.
Обратите внимание!
Вы не можете одновременно применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, тот, который будет вам более выгоден.
Шаг 2. Подайте декларацию и необходимые документы в налоговый орган
Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ вы должны подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма оказалась равна нулю.
Заполнить декларацию надо по окончании года, в котором вы продали недвижимость. Подать декларацию надо в налоговую инспекцию по месту вашего жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России в разделе "Программные средства/Программные средства для физических лиц/Программа подготовки сведений по форме 3-НДФЛ и 4-НДФЛ".
Если вы решили воспользоваться имущественным вычетом, приложите к декларации заявление на возврат НДФЛ.
Если вы уменьшаете доходы на расходы, связанные с покупкой недвижимости, приложите к декларации копии документов, подтверждающих произведенные расходы, в том числе:
- договора о приобретении недвижимости;
- документов, подтверждающих уплату денег при покупке недвижимости (банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписок о получении продавцом денег, актов приема-передачи денег и т.п.);
- выписки или справки из банка по уплаченным процентам по кредиту - если вы уменьшили доход на расходы по оплате процентов;
- иных документов, которые подтверждают расходы.
Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика. Датой сдачи декларации при направлении ее по почте будет являться дата отправки почтового отправления. При передаче через личный кабинет налогоплательщика днем ее представления считается дата ее отправки (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Если документы подает представитель, то у него должна быть нотариальная доверенность от вас (п. 3 ст. 29 НК РФ). Представителю также желательно дать второй экземпляр декларации и описи, чтобы у вас осталось подтверждение о сдаче документов.
Налоговая инспекция проверит декларацию и документы в течение трех месяцев со дня их подачи (п. 2 ст. 88 НК РФ).
Шаг 3. Уплатите НДФЛ
Уплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
Обратите внимание!
Непредставление налоговой декларации влечет штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 руб. Неуплата или неполная уплата налога влечет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Кроме того, за каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляется пеня в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России (п. п. 3, 4 ст. 75, п. п. 2, 7 ст. 6.1, п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ).
Доход в виде ежемесячных рентных платежей
Суммы ежемесячно получаемой денежной ренты на содержание относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224НК РФ).
Если плательщик ренты - гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, то до 30 апреля следующего года вы обязаны представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и затем до 15 июля уплатить налог (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228НК РФ).
Если плательщиком ренты является организация, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с ежемесячных выплат должен плательщик ренты. Это означает, что при выплате вам ежемесячных платежей он удерживает их часть в размере 13% и перечисляет в бюджет (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, ежемесячные выплаты, которые вы получаете, уменьшаются на сумму налога. Плательщик ренты выступает в данном случае налоговым агентом.
Если плательщик ренты полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то по окончании года вы можете не подавать налоговую декларацию (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).
Также не требуется подавать декларацию, если плательщик ренты как налоговый агент не удержал налог и направил в налоговый орган сообщение об этом с указанием суммы дохода, с которого не удержан НДФЛ, и самой суммы неудержанного налога. Информируется об этом и налогоплательщик. В этом случае налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом. Срок его уплаты в отношении дохода (ренты) за 2016 г. - не позднее 01.12.2018. Учитывая, что эта дата приходится на субботу, заплатить налог можно не позднее понедельника 03.12.2018. За последующие календарные годы налог подлежит уплате не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим (п. 7 ст. 6.1, ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 6, 7 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Налог рассчитывается по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):
НДФЛ = доход в виде ежемесячного платежа по договору ренты x 12 x 13%.
Обратите внимание!
При определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, вы вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в установленном порядке (ст. 218 НК РФ). Ежемесячные рентные платежи не могут рассматриваться как доходы от продажи имущества, в связи с чем имущественный вычет в данном случае неприменим.
